Convention type de délégation de compétence - annexe 5
ANNEXE 5 :
Modalités de calcul des loyers et des redevances maximales
Le loyer maximal au m2 ou la redevance maximale fixé dans chaque convention ouvrant droit à l’aide personnalisée au logement ne doit pas dépasser un plafond correspondant aux caractéristiques de l’opération et déterminé selon les règles suivantes :
En application du 2° de l’article R. 353-16 du CCH, le loyer maximal, applicable à l’ensemble des logements de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier qui fait l’objet de la convention, est exprimé en m2 de surface utile et tient compte de la localisation, de la qualité de la construction et de la taille moyenne des logements de l’opération.
Il est déterminé à cette fin à partir d’un loyer maximal de zone, fonction du secteur géographique de l’opération (a), majoré le cas échéant en fonction de ses caractéristiques de qualité (b) et pondéré par un coefficient de structure qui permet de tenir compte de la taille moyenne des logements (c) :
a) les valeurs des loyers de maximaux de zone applicables aux conventions conclues avant le 1er juillet de l’année de prise d’effet de la présente convention figurent dans le tableau ci-après en fonction du secteur géographique de l’opération (caractérisation des secteurs géographiques et renvoi à une annexe pour la délimitation précise s’il y a lieu). Elles sont révisées chaque année, le 1er juillet, dans les conditions prévues à l'article 17 d de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée.
| TYPES DE LOGEMENT | secteur (a) | secteur (b) | secteur (c) | secteur (d) |
|---|---|---|---|---|
| I. Logements financés en PLA d’intégration | ||||
| II. Logements financés avec du PLUS | ||||
| III. Logements financés en PLS |
b) le barème des majorations applicable en fonction de la qualité de l’opération ne dépasse pas de plus de 20% le niveau de loyer maximal hors majoration.
Les majorations applicables retenues par la présente convention sont les suivantes :
- x% pour les opérations répondant à tel critère
- y% pour les opérations correspondant à tel autre…etc.
c) le coefficient de structure (CS) est calculé selon la formule:
CS = 0,77 x [1 + (nombre de logements x 20 m2 / surface utile totale de l’opération ]
Lorsque l'opération comporte des surfaces annexes entrant dans le calcul de la surface utile, le loyer maximal au m² de surface utile fixé dans la convention APL est plafonné de telle sorte que le produit locatif maximum (égal au produit de la surface utile par le loyer maximal au m² conventionné) ne dépasse pas pour les opérations PLUS et PLAI le niveau qui aurait été le sien en l'absence de toute surface annexe et de toute majoration appliquée au loyer maximal de base mensuel (CS X LMzone) de plus de 20% ou, dans le cas des immeubles avec ascenseur, de plus de 25%. Pour les opérations PLS, le loyer maximal au m² de surface utile fixé dans la convention APL est plafonné de telle sorte que le produit locatif maximum ne dépasse pas de plus de 18% le niveau qui aurait été le sien en l'absence de toute surface annexe.
Les annexes qui n’entrent pas dans le calcul de la surface utile, à savoir les emplacements réservés au stationnement des véhicules, les terrasses, cours et jardins, faisant l'objet d'une jouissance exclusive, peuvent donner lieu à perception d’un loyer accessoire. Le montant qui sera inscrit dans ce cas dans la convention est déterminé d’après les loyers constatés dans le voisinage.
Pour chaque nouvelle opération de réhabilitation, le montant du loyer maximal mentionné à l’article R.353-16 est fixé sur la base des loyers maximaux de zone figurant dans les tableaux suivants, selon que la superficie de l’opération est exprimée en surface corrigée ou en surface utile. Ces valeurs, applicables aux conventions conclues avant le 1er juillet de l’année de prise d’effet de la présente convention, sont révisées chaque année, le 1er juillet, dans les conditions prévues à l'article 17 d de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée.
| TYPES DE LOGEMENT | ZONE 1 | ZONE 1BIS | ZONE 2 | ZONE 3 |
|---|---|---|---|---|
| I. Logements réhabilités avec subvention de l’Etat (PALULOS) | ||||
| II. « PALULOS communales» |
Sous le régime de la surface utile, le loyer maximal au m2 fixé dans la convention s’obtient par le produit du loyer maximal de zone ci-dessous et du coefficient de structure, calculé selon la formule précisée au c) du 1. ci-dessus.
| TYPES DE LOGEMENT | ZONE 1 | ZONE 1BIS | ZONE 2 | ZONE 3 |
|---|---|---|---|---|
| I. Logements réhabilités avec subvention de l’Etat (PALULOS) | ||||
| II. « PALULOS communales» |
Pour chaque nouvelle opération de réhabilitation de logements faisant l’objet d’une convention APL en cours de validité signée avec l’Etat, le loyer maximal reste inchangé mais la durée de la convention doit être prolongée par avenant lorsque la durée du prêt se poursuit après la date d’expiration de la convention existante.
A titre exceptionnel, le président de l’établissement public de coopération intercommunale délégataire ou le président du conseil général délégataire peut modifier par avenant le loyer maximal de la convention pour le porter au niveau prévu pour les logements réhabilités à l’aide de PALULOS dans les tableaux ci-dessus, selon le type de logements correspondants.
Pour les loyers maîtrisés du parc privé, la surface de référence est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes, dans les limites de 8m2 par logement (surface définie par le code général des impôts et utilisée pour les dispositifs fiscaux en faveur de l’investissement locatif visés à l’article 31 de ce même code).
Le montant du loyer maximal est fixé sur la base des loyers maximaux de zone figurant dans les tableaux suivants. Ces valeurs, applicables aux conventions conclues avant le 1er juillet de l’année de prise d’effet de la présente convention, sont révisées chaque année, le 1er juillet, dans les conditions prévues à l'article 17 d de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée.
Faire tableau des loyers maximum pour les zones concernées qui s’appliquent à la surface de référence.
Pour les logements-foyers et des résidences sociales, les redevances maximales, applicables aux conventions conclues avant le 1er juillet de l’année de prise d’effet de la présente convention, sont révisées chaque année au 1er juillet, de la variation de la moyenne associée de l’indice de référence des loyers du 4ème trimestre pour une part de 60% et de l’évolution de l’indice des prix au 4ème trimestre pour une part de 40%.
Mettre tableau des redevances pour les zones concernées et pour le reste renvoyer à la circulaire loyer à l’exception de la révision des redevances conclues avant le 1er juillet de l’année de prise d’effet de la présente convention.