Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat
NOR : EQUU0310334J
Le directeur général à Mmes et MM. les délégués locaux ; copie à : Mmes et MM. les délégués régionaux ; Mmes et MM. les animateurs techniques ; Mmes et MM. les membres du comité de direction ; MM. les membres de la mission d’audit-inspection.
Au terme de deux années de mise en œuvre de la réforme de l’ANAH, le conseil d’administration du 2 octobre 2003 a adapté les modalités d’intervention des aides de l’Agence (taux de subvention et liste des travaux recevables notamment) avec une double finalité :
- améliorer la cohérence et l’efficacité des différents dispositifs concernant le parc de logements privés, en modulant les taux d’intervention de l’ANAH en fonction du nouveau zonage géographique défini par le régime d’amortissement fiscal « de Robien » ;
- renforcer la mise en œuvre des objectifs prioritaires fixés par le conseil d’administration depuis deux ans qui visent en premier lieu à mobiliser le parc de logements privés notamment en vue du développement d’une offre locative privée sociale ou intermédiaire par la remise sur le marché de logements vacants et, en second lieu à intensifier notre action dans tous les domaines concernant la préservation de la santé et de la sécurité dans le logement et enfin à amplifier la prise en compte du développement durable dans l’habitat.
Dans un contexte de maintien des moyens d’intervention actuels pour l’année 2004, ces adaptations doivent par ailleurs permettre un traitement local plus homogène et plus efficace des demandes de subvention. L’ensemble des décisions prises conduit à modifier les conditions d’intervention des aides de l’Agence en ce qui concerne :
La présente instruction, qui vient modifier l’instruction n° 2001-01 du 21 décembre 2001, a pour objet de vous présenter le contenu de ces différentes mesures, les conditions de leur application et leur apport dans la mise en œuvre des objectifs de l’ANAH. Sauf dispositions particulières indiquées aux chapitres V et VII, ces dispositions s’appliquent aux demandes de subvention déposées à compter du 15 novembre 2003.
Elle rappelle également différentes notions nécessaires au calcul de la subvention, précise l’aide de l’ANAH dans le cadre des interventions spécifiques à caractère social et reprend une délibération adoptée par le conseil d’administration concernant les immeubles en Plan de sauvegarde. Elle précise aussi les conditions d’application des nouvelles mesures aux départements d’outre-mer ainsi qu’aux conventions en cours de réalisation ou d’élaboration.
Dans un souci de cohérence et de simplification, l’ensemble des aides de l’Agence est désormais attribué selon un découpage unique en trois zones A, B, C. Celles-ci correspondent à celles du dispositif d’amortissement « de Robien » défini par l’article 91 de la loi Habitat et urbanisme du 2 juillet 2003, et viennent en lieu et place des différents zonages utilisés jusqu’à présent (zonage utilisé pour les indices géographiques, zonage PLI, huit agglomérations soumises à la taxe sur la vacance de logements, communes soumises à l’obligation de produire 20 % de logements sociaux...).
La liste des communes par zone fera l’objet d’un arrêté d’application de la loi, à paraître. D’ores et déjà, l’ANAH a retenu dans la nouvelle version du logiciel OPERA la classification des communes correspondantes telle que publiée lors de la conférence de presse du Ministre du logement présentant le projet de loi Habitat et urbanisme. Si des modifications devaient intervenir dans la classification des communes lors de la publication de l’arrêté, elles seraient intégrées, dès que possible, dans le logiciel OPERA.
Le zonage retenu traduit, de manière beaucoup plus satisfaisante, la réalité des tensions sur les marchés immobiliers, y compris dans le parc existant. Vous disposez ainsi d’outils mieux adaptés pour la production de logements à loyers maîtrisés sur une plus grande partie du territoire, par l’augmentation des taux des subventions dans toutes les agglomérations qui connaissent une situation locative tendue (zones A et B du zonage « de Robien »), ce qui constitue l’un des objectifs prioritaires de l’Agence. La grille des taux applicables aux dossiers déposés à compter du 15 novembre 2003 figure en annexe. Ce tableau remplace le tableau annexé à la délibération n° 2001-27 du 4 octobre 2001 relative aux modalités d’intervention de l’Agence.
Comme indiqué dans la grille des taux par des astérisques, il existe dans certains cas la possibilité de majorer les aides de l’Agence dès lors qu’une ou plusieurs collectivités locales participent au financement. Il peut en être ainsi dans le cadre des loyers maîtrisés en OPAH, en programme d’intérêt général (PIG), des programmes sociaux thématiques (PST) et des logements d’insertion privés (LIP), des OPAH « de renouvellement urbain » ou « de revitalisation rurale » pour les propriétaires occupants ainsi que pour des travaux réalisés dans des immeubles en Plan de sauvegarde ou en OPAH «copropriété dégradée», insalubres ou faisant l’objet d’un arrêté de péril.
La majoration de subvention (X) de l’ANAH est possible en cas de participation totale (Y) d’une ou plusieurs collectivités locales, mais cette majoration X est désormais limitée à 5 % de la dépense subventionnée quels que soient le nombre et les pourcentages de participation des collectivités. L’application de cette règle aux conventions en cours est précisée à la fin de ce document.
A ce stade, aucune décision n’a été prise concernant les conditions de cumul du dispositif fiscal « de Robien » avec les aides de l’Agence. Une position sera adoptée lorsque les conditions du dispositif d’amortissement fiscal seront arrêtées. Elle fera l’objet d’une instruction spécifique.
Le développement d’une offre locative privée conventionnée ou à loyer intermédiaire trouve un gisement naturel dans la remise sur le marché locatif de logements vacants. C’est pourquoi le régime des aides à la mobilisation des logements vacants est simplifié. Tous les logements situés dans des agglomérations qui connaissent une situation tendue sur le marché locatif sont éligibles à la prime spécifique sous réserve que le bailleur accepte une modération de loyer.
Le nouveau dispositif, qui se substitue aux diverses primes destinées à résorber la vacance pour les dossiers déposés à partir du 15 novembre 2003, permet, sous conditions et après réalisation de travaux aidés par l’ANAH, à tous les propriétaires bailleurs et aux organismes agréés par le préfet pour le logement des personnes défavorisées réalisant les travaux, de bénéficier d’une prime de 3 000 euros pour un logement situé dans les zones A et B du dispositif « de Robien ».
En zone C, le bénéfice de la prime, réduite à 1 500 euros, est limité d’une part aux seuls propriétaires bailleurs qui conventionnent leurs logements en PST ou LIP ou qui confient leur logement en gestion, après réalisation de travaux aidés par l’ANAH, à un organisme agréé par le préfet pour le logement des personnes défavorisées et d’autre part à ces mêmes organismes agréés par le préfet qui réalisent directement les travaux. Ces bénéficiaires sont définis au paragraphe IV ci-après.
Dans tous les cas, pour être éligible, le logement doit respecter les deux conditions suivantes :
- une durée minimale de vacance de 12 mois consécutifs avant le dépôt du dossier ;
- un montant minimum de travaux subventionnables de 15 000 euros par logement, y compris dans le cadre des interventions spécifiques à caractère social visant les organismes agréés par le préfet pour le logement des personnes défavorisées ;
et le propriétaire doit souscrire un engagement complémentaire de pratiquer un loyer maîtrisé (loyer intermédiaire ou conventionné).
La preuve de la vacance est apportée par le demandeur par tout moyen, notamment l’assujettissement à la taxe sur les logements vacants (TLV), la preuve de l’absence soit de taxe d’habitation sous réserve qu’elle ne relève pas d’un cas d’exonération, soit de consommation d’eau ou d’abonnement au réseau d’électricité.
Les logements créés à la suite d’une opération de transformation d’usage ne donnent pas droit au versement de la prime.
L’attribution d’une ou plusieurs primes s’apprécie en fonction du nombre de logements vacants initiaux. Ainsi, afin de favoriser la création de grands logements, les travaux conduisant à fusionner deux logements en un ouvrent bénéfice à deux primes, dès lors que les deux logements initiaux remplissaient les conditions de durée de la vacance et que le montant de travaux subventionnables est au minimum de 30 000 euros ; les travaux visant à scinder un logement pour en créer deux ouvrent bénéfice à une prime si le logement initial remplissait les conditions de durée de la vacance et que le montant total des travaux subventionnables pour créer les deux logements est au minimum de 15 000 euros.
La prise en compte du développement durable dans le parc existant est renforcée. Ceci se traduit par des interventions plus ciblées et une liste des travaux recevables resserrée.
Pour les demandes de subvention déposées à compter du 15 novembre 2003, la recevabilité des fenêtres et des systèmes de chauffage est conditionnée à un niveau minimal de qualité. En ce qui concerne les primes spécifiques, le niveau de performance thermique requis pour les fenêtres est renforcé et une prime fenêtre peut désormais être octroyée pour des matériels présentant des performances acoustiques.
Les critères de qualité requis pour que les fenêtres et les systèmes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire soient recevables, sont précisés dans la liste des travaux jointe en annexe, étant entendu que des matériels aux performances équivalentes sont recevables si le demandeur en apporte la preuve
La prime pour des fenêtres répondant à des critères de qualité (ACOTHERM niveau Th 6 et Th 8) est remplacée, pour les dossiers déposés à compter du 15 novembre 2003, par une prime de 80 euros pour des fenêtres individuelles respectant des critères de performances thermiques (Th 7/9 ou équivalent) ou acoustiques (AC 2 ou équivalent). Elle est limitée aux demandes présentées par des demandeurs dont l’immeuble est situé en OPAH ou en PIG intégrant une thématique thermique ou acoustique. Une fenêtre respectant à la fois les critères de performances thermiques et acoustiques bénéficie d’une seule prime.
Les autres primes en faveur de la maîtrise de l’énergie, définies dans les instructions n° 2001-01 du 21 décembre 2001 (chaudières à condensation) et n° 2002-01 du 26 juillet 2002, restent applicables sans modification.
Le niveau de performance du matériel est décrit précisément sur les devis et factures ou attesté sur l’honneur par l’installateur ou le maître d’œuvre sur des imprimés particuliers accompagnant systématiquement l’imprimé de demande de subvention et joints en tant que de besoin à la notification de subvention. Ces imprimés dûment renseignés sont remis à l’ANAH par le demandeur lors du dépôt du dossier puis lors de la demande de paiement de la subvention, dès lors que l’opération comprend la fourniture et la pose de menuiseries extérieures ou des matériels de chauffage concernés. Ces nouveaux imprimés, répondent au double souci d’être assuré du respect des exigences tout en simplifiant le travail ainsi que le contrôle des instructeurs.
Les aides de l’Agence pour les travaux de ravalement et de traitement des façades sont réservées en cas d’intervention significative sur le gros œuvre en OPAH, PST ou LIP et aux immeubles en Plan de sauvegarde ou insalubres ou faisant l’objet d’un arrêté de péril.
La liste des travaux subventionnables intégrant ces modifications est jointe en annexe ainsi qu’une note sur les ravalements V).
Les différentes notions nécessaires au calcul de la subvention définies ci-après s’appliquent à toutes les demandes de subvention.
Les travaux retenus : ce sont les travaux hors taxes (HT) figurant sur la liste des travaux recevables de l’ANAH, commune à toutes les catégories de bénéficiaires portés sur les devis d’entreprises et pris en compte par la Commission d’amélioration de l’habitat.
Les travaux subventionnables : ce sont les travaux retenus pris en compte au prorata de la surface habitable des logements subventionnables par rapport à la surface totale de l’immeuble (somme de la surface habitable des logements et de la surface des locaux affectés à un autre usage, les locaux annexes n’étant pas pris en compte à ce titre).
Les plafonds : il s’agit soit d’un plafond de travaux forfaitaire pour les propriétaires occupants, les demandes simplifiées propriétaires bailleurs et les interventions spécifiques à caractère social, soit d’un plafond de travaux (PL, PM) calculé en fonction de la surface des logements et de l’indice géographique dans les autres cas.
Les travaux subventionnés : ce sont les travaux subventionnables, après application éventuelle des plafonds.
Les honoraires de maîtrise d’œuvre : ils sont retenus au prorata des travaux subventionnés.
La dépense subventionnée : il s’agit des travaux subventionnés auxquels s’ajoutent les honoraires de maîtrise d’œuvre calculés au prorata des travaux subventionnés. C’est sur cette dépense subventionnée que s’applique le taux de subvention pour obtenir le montant de la subvention attribuée.
Nota : Les études techniques et les diagnostics préalables aux travaux destinés à l’amélioration de l’habitat peuvent être subventionnés par l’ANAH dans les conditions prévues pour les honoraires de maîtrise d’œuvre, sous réserve qu’ils aient été réalisés moins de deux ans avant le dépôt du dossier de demande de subvention relatif aux travaux (décision du conseil d’administration du 12 octobre 1995).
L’indice de zone géographique appliqué au calcul de certains plafonds de travaux permet la prise en compte des différences de coût des travaux constatées sur l’ensemble du territoire. Il est fixé à compter du 15 novembre 2003 comme suit :
Les dispositions de l’instruction n° 2001-01 du 21 décembre 2001 relatives aux interventions spécifiques à caractère social restent applicables. Les éléments développés ci-dessous les complètent et les précisent.
Face à l’ampleur des besoins dans le secteur du handicap, le dispositif d’aides à la réalisation de travaux permettant le maintien à domicile et l’autonomie des personnes en situation de handicap est assoupli (délibérations nos 2003-11, 12 et 13). Les mesures adoptées feront l’objet d’une instruction spécifique à paraître prochainement.
D’ores et déjà la nouvelle liste des travaux recevables qui intègre mieux les handicaps sensoriels est applicable aux dossiers déposés à compter du 15 novembre 2003. Vous noterez que, bien que cette liste soit limitative, la Commission d’amélioration de l’habitat est habilitée à retenir, au cas par cas, des travaux qui ne figurent pas dans la liste et qui s’avèrent nécessaires pour répondre aux besoins spécifiques d’une situation particulière de handicap.
Deux autres aménagements sont applicables aux dossiers déposés à compter du 15 novembre 2003 :
- lorsque le plafond de travaux de 8 000 euros est atteint et que la survenance ou l’évolution d’un handicap nécessitent des nouveaux aménagements, la Commission d’amélioration de l’habitat peut au cas par cas réduire le délai de cinq ans normalement nécessaire avant le dépôt d’un nouveau dossier ;
- dans l’hypothèse où la réalisation des travaux d’accessibilité ou d’adaptation aux handicaps est accompagnée, à cette occasion, de quelques travaux mineurs d’amélioration de l’habitat, le taux de subvention au titre des travaux d’accessibilité ou d’adaptation aux personnes en situation de handicap être appliqué à l’ensemble de la dépense subventionnée dans la limite du plafond de 8 000 euros.
Des subventions peuvent être allouées dans le cadre des interventions spécifiques à caractère social visant les organismes agréés par le préfet pour le logement des personnes défavorisées, dès lors que les conditions suivantes sont respectées.
Le propriétaire donne un logement en location à un organisme agréé par le préfet pour le logement des personnes défavorisées, qui s’engage à le mettre à disposition de personnes défavorisées. La subvention est accordée à celui, du propriétaire ou de l’organisme agréé, qui prend en charge les travaux.
Lorsque l’organisme agréé, locataire principal, est le bénéficiaire de la subvention, il doit signer un engagement spécifique avec l’ANAH par lequel il s’engage à mettre le logement à la disposition, à titre de résidence principale, de personnes défavorisées pendant une durée de six ans. Avant la fin de ce délai et après une période nécessaire à la bonne insertion du ménage, un bail direct entre le propriétaire et l’occupant peut être établi mettant ainsi fin aux engagements de l’organisme.
Lorsque le propriétaire est le bénéficiaire de la subvention, il s’engage à louer le logement pendant neuf ans à titre de résidence principale et doit signer un engagement complémentaire de location d’une durée de six ans à un organisme agréé. Un bail entre le propriétaire et l’occupant met fin à ce dernier engagement.
Lorsque des travaux d’urgence portant sur les parties communes et équipements communs d’un immeuble en copropriété faisant l’objet d’un Plan de sauvegarde non encore signé sont réalisés, la subvention de l’ANAH peut être accordée à compter de la création de la commission prévue à l’article L. 615-1 du CCH. Jusqu’à présent, la subvention ne pouvait concerner que les travaux urgents réalisés au cours d’une période de dix-huit mois après la création de la commission d’élaboration du Plan de sauvegarde. Cette limite est désormais supprimée. Cette disposition est d’application immédiate.
Les communes des départements d’outre-mer sont classées en zone B dans le projet d’arrêté d’application de l’article 91 de la loi du 2 juillet 2003. Aussi, les taux, primes et indices applicables dans les DOM sont ceux de la zone B du zonage « de Robien ». Les dispositions spécifiques mises en place en 2000 pour les DOM sont supprimées, seuls subsistent les régimes particuliers de fixation des loyers maîtrisés.
Le seuil minimum de qualité des fenêtres est à apprécier en fonction des besoins réels dans les DOM, ceux-ci pouvant se dispenser des règles minimales thermiques en fonction des conditions climatiques à l’exception des immeubles ou logements équipés d’une installation de climatisation.
A ce stade, aucune décision n’a été prise concernant les conditions de cumul du nouveau dispositif fiscal DOM avec les aides de l’Agence. Une position sera adoptée lorsque les conditions de mise en œuvre du dispositif fiscal seront arrêtées.
Les précisions apportées ci-dessous concernent les dispositifs conventionnels ainsi que, le cas échéant, les PIG et les immeubles en Plan de sauvegarde, insalubres ou faisant l’objet d’un arrêté de péril.
L’ensemble des nouvelles mesures adoptées par le conseil d’administration de l’ANAH qui relèvent des règles générales d’attribution des subventions sont applicables aux conventions conclues à compter du 15 novembre 2003 et aux conventions en cours sauf dispositions contraires précisées dans la-dite convention, sans qu’il y ait nécessité de passer un avenant.
Il en est ainsi en particulier des taux, primes et zones, ainsi que du pourcentage complémentaire X de subvention ANAH décidé dans la limite totale de 5 % par la CAH en cas de majoration Y d’une ou plusieurs collectivités locales.
Néanmoins, les dispositions antérieures qui relèvent de règles particulières inscrites dans les conventions en cours sont maintenues en l’état ou modifiées, le cas échéant, à l’occasion de la signature d’avenants soumis, pour avis, à la Commission d’amélioration de l’habitat et acceptés par les collectivités locales concernées. Le maintien des mesures prises dans le cadre des contrats en cours doit s’achever à l’échéance desdits contrats sans que ceux-ci puissent bénéficier de prolongation. Ceci signifie que lorsqu’une convention indique explicitement une majoration d’une collectivité locale à laquelle s’ajoute un pourcentage précis X de subvention ANAH, un taux particulier sur un périmètre déterminé, ce sont ces règles particulières qui continuent de s’appliquer jusqu’au terme du contrat, sans que ce dernier puisse être prorogé sur ce point.
En ce qui concerne les conventions négociées mais non encore signées, lorsque la convention comporte des dispositions particulières qui ont été délibérées par la collectivité locale avant le 15 novembre, ces dispositions particulières concernant les taux ainsi que les X et Y précisés dans le contrat s’appliquent sous réserve que la convention soit signée par l’ensemble des partenaires avant le 15 mai 2004. Le Réseau territorial de l’Agence est à votre disposition pour vous appuyer pour l’examen de toute convention.
Serge Contat
- Grille des taux ;
- Liste des travaux recevables ;
Les modalités décrites dans ces annexes à la présente circulaire sont obsolètes. Elles sont actualisées par délibérations du conseil d'administration de l'agence. Les fiches de synthèse qui récapitulent ces modalités d'intervention sont consultables sur le site de l'ANAH.
Le ravalement est une opération visant à maintenir les façades en état de propreté et de bon entretien par des travaux de nettoyage des parements, de réfection des enduits, des boiseries, gouttières, chéneaux, descentes d’eau et ferronneries.
Il s’agit donc d’entretenir de façon régulière les façades pour maintenir leurs différents éléments constitutifs dans un bon état d’usage et de propreté.
Le ravalement, techniquement parlant, va générer des travaux de nature différente selon la nature des parements de façades :
- les parements permanents (brique apparente et pierre de taille apparente principalement) impliquent un entretien de ces parements par nettoyage (ruissellement, gommage, etc.) et parfois par des techniques de sablage et assimilées (à employer avec précaution pour ne pas porter atteinte à la qualité du matériau - couche superficielle dure du calcaire par exemple - et des décors) ;
- les parements non permanents : peintures, enduits, etc. Le ravalement de ces façades suppose une réfection de la finition elle-même : nouvel enduit après piquage de l’ancien par exemple.
Bien entendu, un même immeuble voire une même façade peut présenter les deux cas décrits ci-dessus.
Le ravalement, comme opération de bon entretien des ouvrages de façades, n’est pas subventionnable en tant que tel.
Exception est faite à cette règle pour des ravalements consécutifs à une intervention sur le gros œuvre dès lors que l’opération est située en OPAH, en PST, en LIP, en Plan de sauvegarde ou sur des immeubles insalubres (insalubrité déclarée par arrêté ou retenue comme telle par la CAH) ou faisant l’objet d’un arrêté de péril.
Par intervention sur le gros œuvre, il faut entendre que, au-delà du bon entretien des façades, il est nécessaire d’intervenir par des travaux pour traiter des pathologies du gros œuvre. Par exemple dans le cas de murs de façade fissurés, ou encore de façades présentant de réels problèmes d’humidité. Autres exemples : façades à parement permanent (pierre de taille, béton apparent,...) dont le matériau constitutif présente des désordres (nécessité de remplacer des pierres de taille hors d’état, de reprendre des bétons dégradés, etc.) ou encore des pans de bois présentant des défauts de conception (contreventement,...) ou des pathologies liées au matériau (bois parasités,...).
Par intervention sur le gros œuvre, il faut également entendre des travaux en façades permettant d’améliorer les performances de l’immeuble : notamment en cas d’isolation thermique par l’extérieur.
Dans ces cas-là, le ravalement est une opération qui complète et parachève le travail sur le gros œuvre et est donc recevable dans le secteur programmé décrit plus haut, dans les conditions générales de recevabilité des dossiers ANAH.
La CAH peut tout à fait demander au demandeur un avis d’expert indépendant sur le diagnostic et les prescriptions liés à une pathologie de façades, pour évaluer la recevabilité ou non de travaux de ravalement, dès lors que les problèmes techniques motivant la demande de subventionner un ravalement ne lui apparaissent pas suffisamment explicites.