Anah - Instruction du 31 mars 2003 - sortie d'insalubrité ou de péril

Agence nationale
pour l'amélioration de l'habitat



Instruction n° I-2003-03 du 31 mars 2003 relative aux dossiers de sortie d'insalubrité ou de péril d'immeubles ou d'habitations occupés ou vacants

NOR: EQUU0310071J

Le directeur général à Mesdames et Messieurs les délégués locaux; Mesdames et Messieurs les délégués régionaux; Mesdames et Messieurs les animateurs techniques; Mesdames et Messieurs les membres du comité de direction; Messieurs les membres de la mission audit-inspection; Monsieur le directeur général de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction; Madame la directrice générale de l'action sociale; pôle interministériel de lutte contre l'insalubrité.

Introduction

De très nombreuses personnes vivent dans des logements, ou locaux d'hébergement, insalubres, ou encore dans des immeubles en situation de péril, situés dans les quartiers anciens ou les zones péri-centrales dévalorisées des agglomérations, mais aussi en milieu rural.

Ces conditions de vie sont inacceptables. Aussi, l'éradication de l'habitat indigne constitue une priorité de l'action publique eu égard aux enjeux de santé publique et de lutte contre les exclusions et il vous appartient de jouer un rôle actif majeur dans ce domaine en lien étroit avec les services de l'Etat et les collectivités territoriales concernés.

L'action publique peut s'appuyer sur un cadre législatif largement toiletté et renforcé, ainsi que sur des mesures financières revalorisées: loi relative à la lutte contre les exclusions du 29 juillet 1998, avec des mesures d'urgence contre le saturnisme et surtout loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000, avec des dispositifs relatifs à la lutte contre l'insalubrité et le péril et aussi avec l'introduction de la notion de logement décent dans les rapports locatifs et la réforme de l'ANAH.

Dans ce contexte, votre rôle est de participer en lien avec les services de l'Etat et les collectivités territoriales concernés au développement des politiques opérationnelles visant au traitement de l'habitat insalubre ou menaçant ruine. Vous veillerez en outre à une instruction rapide des dossiers de demande de subvention de travaux de sortie d'insalubrité ou de péril, qu'ils soient en secteur faisant l'objet de politiques contractuelles ou en secteur diffus pour des opérations ponctuelles.

La présente instruction vise à vous exposer les modalités de cette action, les annexes vous apportent des précisions quant aux « outils » de travail (« rapport d'analyse de l'insalubrité », ...).

En préalable, je vous rappelle que sauf cas ponctuel d'insalubrité ou de péril portant sur un immeuble ou un logement, les actions de lutte contre l'insalubrité sont d'autant plus efficaces qu'elles s'insèrent dans une stratégie d'ensemble d'amélioration des conditions de vie d'un quartier ou d'un territoire plus large: communal, intercommunal, infra-départemental, voire départemental, dans le cadre des actions du plan départemental d'actions pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD).

Le traitement de la sortie d'insalubrité ou de péril a ainsi toute sa place dans une opération programmée d'amélioration de l'habitat (OPAH) et peut aussi faire l'objet d'un programme d'intérêt général (PIG) couplé avec une maîtrise d'œuvre urbaine et sociale (MOUS) portant sur le traitement de l'insalubrité.

Ces cadres contractuels permettront d'assurer une meilleure efficacité aux dispositifs en traitant notamment les questions:

- du repérage des logements ou immeubles insalubres;

- du prémontage et du calibrage des opérations en lien avec les services compétents de la Direction départementale des affaires sanitaires et sociales (DDASS) ou du Service communal d'hygiène et de santé (SCHS);

- de la mise en œuvre des missions d'ingénierie nécessaires à « l'accompagnement » des propriétaires dans la réalisation des travaux de sortie d'insalubrité (aide au montage du projet, plan de financement, dossier de demande de subvention auprès de l'ANAH, questions du relogement provisoire ou définitif);

- des partenariats financiers nécessaires à la réalisation des travaux (aides de l'ANAH et des collectivités locales (mobilisation du X % + X %, prêts de la Caisse des dépôts et consignations (CDC), du 1 % logement...).

A noter qu'il va de soi que les bâtiments éligibles aux aides de l'ANAH dans le cadre des transformations d'usage (bâtiments ou locaux non affectés avant travaux à usage d'habitation) ne peuvent bénéficier des financements de l'ANAH liés à l'insalubrité ou au péril.

I. - Les règles d'instruction et de financement des dossiers anah de sortie d'insalubrité ou de péril dans le cadre des procédures avec arrêtés

1.1. Règles d'instruction

Les dossiers de sortie d'insalubrité et de péril avec arrêtés d'insalubrité ou de péril en secteur faisant l'objet de procédure contractuelle (du type OPAH, PIG, MOUS) ou en secteur diffus doivent faire l'objet de toute votre attention et être traités prioritairement.

La commission d'amélioration de l'habitat (CAH) reste toutefois souveraine quant à la décision de l'octroi d'une subvention, de son montant (taux de subvention, application éventuelle du déplafonnement) avec, pour les propriétaires bailleurs, des contreparties en matière de loyers, particulièrement dans des secteurs à marché tendu.

Dans le cadre de l'instruction, outre les pièces habituelles prévues en annexe du règlement général de l'agence (RGA), les propriétaires doivent fournir une copie de l'arrêté d'insalubrité (remédiable ou irrémédiable) pris en application des articles L. 1331-26 et suivants du code de la santé publique (CSP) ou de l'arrêté de péril pris en application des articles L. 11-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation (CCH).

En cas d'inaction des propriétaires bailleurs ou occupants, l'alinéa 4o de l'article R. 321-12 du CCH dispose que « l'ANAH peut accorder des subventions aux communes ou à leurs groupements qui se substituent aux propriétaires défaillants et effectuent d'office des travaux en application d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ». Les règles d'instruction concernant la procédure des travaux d'office font l'objet du chapitre III de la présente instruction.

Dans l'hypothèse d'un financement des travaux portant sur les parties communes des copropriétés, il n'est pas possible d'appliquer les aides de l'ANAH destinées aux travaux de sortie d'insalubrité ou péril réservées aux bénéficiaires des aides de l'agence au titre de l'article R. 321-12, 1o à 6o, du CCH et les aides de l'ANAH portant sur les travaux au titre d'une OPAH « copropriété dégradée » ou d'un plan de sauvegarde destiné aux syndicats de copropriété en application de l'article R. 321-12-7o. Le choix du financement le plus approprié est nécessaire et relève d'une décision de la CAH.

1.2. Travaux pris en compte

Les travaux susceptibles d'être financés sont ceux fixés par l'instruction du 21 décembre 2001 et son annexe relative à la liste des travaux recevables.

Dans le cas d'immeubles frappés d'un arrêté d'insalubrité ou de péril, il peut s'agir de travaux de réhabilitation lourde qui, ayant pour effet d'apporter une modification importante au gros œuvre ou d'accroître sensiblement la surface, équivalent à des travaux de construction ou de reconstruction conformément à l'article R. 321-15 du CCH.

1.3. Aides aux propriétaires bailleurs

1.3.1. Le taux de subvention maximum actuellement en vigueur pour l'ensemble des travaux (sortie d'insalubrité ou de péril et autres travaux) est de 50 % pour les travaux réalisés sur l'immeuble (travaux M) auquel peut s'ajouter une majoration de X % + X % en cas de participation complémentaire d'une collectivité locale.

Les taux de subvention applicables aux travaux réalisés dans les logements demeurent ceux de droit commun, applicables en fonction des territoires et des engagements pris par les bailleurs.

Dans l'hypothèse où la réalisation des travaux de sortie d'insalubrité ou de péril est accompagnée, à cette occasion, d'autres travaux d'amélioration de l'habitat portant sur l'immeuble (M), le taux de subvention au titre de la sortie d'insalubrité ou de péril peut être appliqué à l'ensemble des travaux M.

1.3.2 Montants de travaux: déplafonnement et cumul

Pour les opérations de sortie d'insalubrité ou de péril traitées dans le cadre des procédures avec arrêtés, les travaux susceptibles d'être pris en compte au titre du déplafonnement sont ceux indiqués dans l'arrêté d'insalubrité ou de péril.

En cas de nouveau dossier déposé dans le délai de cinq ans, dans la mesure où des travaux classiques du dossier initial n'ont pas atteint les plafonds L ou M, le demandeur peut bénéficier d'une nouvelle subvention dans la limite des plafonds restants (même si le dossier initial a fait l'objet d'un déplafonnement).

Par ailleurs, il est rappelé que les aides de l'ANAH apportées aux « interventions spécifiques à caractère social » (travaux d'adaptation des logements des personnes à mobilité réduite, et travaux de traitement et résorption des peintures et revêtements au plomb) sont cumulables avec une subvention pour sortie d'insalubrité ou de péril.

1.4. Aides aux propriétaires occupants

1.4.1. Plafonds de ressources

Les plafonds de ressources applicables aux propriétaires occupants qui demandent une subvention en vue de réaliser des travaux destinés à la mise en œuvre d'un arrêté préfectoral tendant à remédier à l'insalubrité des immeubles ou des logements ou d'un arrêté de péril bénéficient de plafonds de ressources majorés définis à l'annexe 2 de l'arrêté du 31-12-2001.

1.4.2. Plafonds de travaux subventionnables

Le plafond de la dépense subventionnable est de 26 000 euros (HT). Il s'applique à la fois aux travaux nécessaires à la sortie d'insalubrité ou de péril et à d'éventuels travaux complémentaires d'amélioration.

Les aides de l'ANAH apportées aux « interventions spécifiques à caractère social » (travaux d'adaptation des logements des personnes à mobilité réduite, et travaux de traitement et résorption des peintures et revêtements au plomb) peuvent être cumulées avec le plafond forfaitaire de 26 000 euros (HT).

1.4.3. Taux de subvention propriétaires occupants

Le taux de subvention maximum actuellement applicable est de 50 % pour l'ensemble des travaux (sortie d'insalubrité ou de péril et autres travaux) réalisés sur l'immeuble (travaux M) comme sur le logement (L) auquel peut s'ajouter une majoration de X % + X % en cas de participation complémentaire d'une collectivité locale.

II. - Règles d'instruction et de financement des dossiers anah de sortie d'insalubrité, hors arrêté

2.1. Règles d'instruction

Les opérations de sortie d'insalubrité ne faisant pas l'objet d'un arrêté d'insalubrité, mais présentant un niveau de dégradation du bâtiment comparable à celui observé dans le cadre d'un arrêté, peuvent bénéficier des financements de l'ANAH au titre de la sortie d'insalubrité, sous les conditions suivantes:

- un « rapport d'analyse de l'insalubrité » doit être produit sur la base du dossier joint en annexe. Il comprend une fiche de présentation de l'opération, des photographies permettant de visualiser l'opération et son état actuel de dégradation (en tant que de besoin des croquis et des plans), une grille d'analyse des immeubles et des logements ou d'une habitation individuelle, couplée à un système de cotation, qui permet sur la base d'une analyse objective des différents éléments structurels et équipements d'apprécier le niveau d'insalubrité de manière comparable à l'analyse mise en œuvre dans le cadre des arrêtés d'insalubrité;

- la demande de subvention auprès de la délégation locale est constituée du « rapport d'analyse insalubrité », des pièces administratives habituelles et du détail des travaux constitué des devis ou estimatifs.

L'ensemble du dossier doit permettre à la CAH d'apprécier la légitimité du dossier (niveau d'insalubrité au regard du résultat de la cotation et de l'appréciation globale), et de décider des taux de subvention et de l'application du déplafonnement avec pour les propriétaires bailleurs d'éventuelles contreparties de loyers particulièrement dans des secteurs à marché tendu.

Pour les dossiers concernant des logements « vacants », au-delà de l'appréciation du niveau d'insalubrité, la CAH se prononce préalablement sur l'opportunité socio-économique du projet au regard du contexte du marché. Cette appréciation préalable prendra notamment en compte la situation des logements, l'importance et l'acuité de la demande locative dans le secteur considéré, le niveau d'engagement du propriétaire en matière de loyer en fonction du marché concerné.

Au cours de l'instruction du dossier, vous informerez les services chargés de l'insalubrité (DDASS, SCHS) des dispositions mises en œuvre pour ces immeubles ou logements insalubres.

Si le logement ou l'immeuble faisant l'objet de la demande de subvention se trouve dans un périmètre couvert notamment par une OPAH, une MOUS insalubrité, un PIG bénéficiant d'une équipe d'animation pour sa mise en œuvre, le « rapport d'analyse insalubrité » ainsi que l'ensemble du dossier de demande de subvention sera préparé par l'équipe d'animation pour le compte du propriétaire bailleur ou occupant afin d'être instruit par la délégation locale pour une présentation devant la CAH. L'instruction pourra faire suite aux appréciations émises par les partenaires du projet réunissant des représentants de collectivité locale, SCHS s'il existe, DDASS, soit dans un cadre de travail existant où vous vous insérerez, soit dans un cadre de travail à mettre en œuvre localement et que vous jugerez approprié à l'instruction des dossiers ou à d'éventuelles visites contradictoires sur le terrain réalisées par la délégation locale avec le propriétaire et l'opérateur/animateur et mises en œuvre dans le cadre des dispositifs opérationnels. Vous vous assurerez en temps utile que les missions d'animation comprennent bien cet ensemble de tâches. Enfin, vous serez particulièrement attentifs au respect du droit des occupants.

En effet, si cette procédure peut être particulièrement bien adaptée pour des propriétaires occupants impécunieux, il convient de la mettre en œuvre avec beaucoup d'attention en secteur locatif. La protection des occupants, dorénavant prévue par la loi SRU, n'étant pas assurée en dehors de la procédure d'arrêté d'insalubrité ou de péril, il y a lieu de prendre les précautions nécessaires pour que la réhabilitation ne se fasse pas à leur détriment. Celles-ci doivent être prises tant pour le maintien des habitants dans les lieux que pour les niveaux des loyers de sortie. Il appartient aux CAH de considérer, en fonction du niveau des marchés, si le conventionnement doit être une des conditions d'attribution des subventions majorées et si l'opération peut être menée sans risques pour les locataires en place. En outre, cette souplesse d'application des aides de l'ANAH est a priori applicable de préférence aux travaux susceptibles d'être menés en milieu occupé afin d'éviter les difficultés liées au relogement.

Dans l'hypothèse d'un financement des travaux portant sur les parties communes des copropriétés, il n'est pas possible d'appliquer les aides de l'ANAH destinées aux travaux de sortie d'insalubrité ou péril réservées aux bénéficiaires des aides de l'agence au titre de l'article R. 321-12, 1o à 6o, du CCH et les aides de l'ANAH portant sur les travaux au titre d'une OPAH « copropriété dégradée » ou d'un plan de sauvegarde destinées aux syndicats de copropriété en application de l'article R. 321-12-7o. Le choix du financement le plus approprié est nécessaire et relève d'une décision de la CAH.

En secteur diffus pour des cas ponctuels, le propriétaire devra être assisté d'un professionnel (architecte, organisme de groupage) afin d'établir son dossier de demande de subvention, au regard de la réalité de l'insalubrité des lieux (sauf si un prérapport ou un rapport d'insalubrité a déjà été préparé). Dans l'hypothèse d'une opération nécessitant une intervention (risque pour les occupants, locataires ou propriétaires), et en l'absence d'un professionnel assistant le propriétaire, le recours à la procédure d'arrêté d'insalubrité (avec donc les services compétents: DDASS, SCHS) devra être privilégié.

En effet, il n'appartient pas à la délégation locale de l'ANAH d'établir le rapport d'analyse d'insalubrité sauf, de façon exceptionnelle, quand aucune solution de partenariat avec les services compétents n'aurait pu être mise en œuvre dans des délais raisonnables.

Rappelons enfin qu'à la différence des travaux de sortie d'insalubrité, l'ANAH ne subventionne les travaux de sortie de péril que lorsqu'il y a un arrêté qui les prescrits.

2.2. Travaux pris en compte

Les travaux susceptibles d'être financés sont ceux fixés par l'instruction du 21 décembre 2001 et son annexe relative à la liste des travaux recevables.

2.3. Aides aux propriétaires bailleurs

2.3.1. Les taux de subvention maximaux pour l'ensemble des travaux (sortie d'insalubrité et autres travaux) sont identiques à ceux applicables à la procédure avec arrêtés.

2.3.2. Travaux déplafonnables hors arrêté d'insalubrité ou de péril

Sont considérés comme insalubres hors arrêtés les logements ou immeubles qui:

- ont une note au moins égale au minimum requis dans la grille d'analyse;

- et ceux qui, sans avoir atteint cette note, ont cependant des travaux classés en « danger ».

Dans les deux cas, les travaux pris en compte au titre du déplafonnement éventuel sont ceux cotés en « 2 » (mauvais) et « 3 » (très mauvais) ainsi que ceux classés en « danger » dans la grille d'analyse des immeubles, logements ou habitation individuelle.

Ils pourront porter aussi bien sur des travaux de logement (L) que d'immeuble (M).

Les estimatifs ou devis seront établis par référence à la fiche de synthèse sur la nature et l'estimation des travaux de sortie d'insalubrité, contenue dans le « rapport d'analyse d'insalubrité », ce qui facilitera votre travail d'instruction.

L'application de la répartition des travaux déplafonnables doit être faite avec un souci de pragmatisme, sans formalisme excessif.

En cas de nouveau dossier déposé dans le délai de cinq ans, dans la mesure où des travaux classiques du dossier initial n'ont pas atteint les plafonds L ou M, le demandeur peut bénéficier d'une nouvelle subvention dans la limite des plafonds restants (même si le dossier initial a fait l'objet d'un déplafonnement).

Enfin, il est rappelé que les aides de l'ANAH apportées aux « interventions spécifiques à caractère social » (travaux d'adaptation des logements des personnes à mobilité réduite et travaux de traitement et résorption des peintures et revêtements au plomb) sont cumulables avec les subventions pour sortie d'insalubrité ou de péril.

2.4. Aides aux propriétaires occupants

2.4.1. Plafonds de ressources

Dans la mesure où il n'y a pas d'arrêtés officiels d'insalubrité ou de péril, les plafonds de ressources applicables aux propriétaires occupants ne sont pas ceux majorés au titre de l'insalubrité ou du péril. L'examen des ressources doit se faire selon les règles habituelles de droit commun (plafonds de base).

2.4.2. Plafonds de travaux subventionnables

Sont considérés comme insalubres hors arrêtés les logements ou immeubles qui:

- ont une note au moins égale au minimum requis dans la grille d'analyse;

- et ceux qui, sans avoir atteint cette note, ont cependant des travaux classés en « danger ».

Le plafond de travaux subventionnables est de 26 000 euros (HT). Il s'applique à la fois aux travaux nécessaires à la sortie d'insalubrité et aux éventuels travaux complémentaires d'amélioration réalisés à cette occasion.

Comme pour la procédure avec arrêtés, les aides de l'ANAH apportées aux « interventions spécifiques à caractère social » (travaux d'adaptation des logements des personnes à mobilité réduite, et résorption des peintures et revêtements au plomb) peuvent être cumulées avec ce plafond forfaitaire de 26 000 euros (HT).

2.4.3. Taux de subvention propriétaires occupants

Identiques à la procédure avec arrêtés.

III. - Modalités de financement de l'anah vis-à-vis des collectivités locales dans le cadre des travaux d'office

L'alinéa 4o de l'article R. 321-12 du CCH dispose que l'ANAH peut accorder des subventions aux communes ou à leurs groupements qui se substituent aux propriétaires défaillants et effectuent d'office des travaux en application d'un arrêté d'insalubrité ou de péril. Le propriétaire est alors tenu, à l'achèvement des travaux, de rembourser les sommes versées au titre de la subvention à moins de conclure une convention avec l'Agence, si celle-ci le lui propose, par laquelle il s'engage à ce que le logement soit occupé dans les conditions prévues à l'article R. 321-20.

Au titre de l'exercice actuel des compétences, les bénéficiaires de la subvention seront les communes car c'est le maire, en tant qu'autorité de police sanitaire, qui est compétent.

Les dossiers présentés par les collectivités territoriales sont constitués:

Le pouvoir du maire de réaliser les travaux d'office est une prérogative légale qu'il tient de son pouvoir de police; il n'y a donc pas lieu de demander une délibération de la collectivité autorisant le maire à exécuter les travaux en cause. L'annexe du RGA n'a pas à être appliquée sur ce point.

3.1. Taux de subvention

Le taux de la subvention est de 50 % de la dépense subventionnable.

Les travaux subventionnés (L et M) sont, dans la limite de la liste des travaux subventionnables par l'ANAH, ceux exclusivement nécessaires à la résorption de la situation d'insalubrité ou de péril visée dans l'arrêté qui légitime l'intervention de la commune.

3.2. Modalités de paiement

Les modalités de paiement sont celles de droit commun, notamment en ce qui concerne les acomptes.

3.3. Modalités de remboursement des aides

Les aides de l'ANAH ainsi versées doivent être remboursées en totalité à l'ANAH par les propriétaires défaillants.

Toutefois, la CAH peut autoriser le délégué local de l'ANAH à proposer à ces propriétaires la signature d'une convention les exonérant de leur obligation de remboursement, en contrepartie de leur engagement d'occuper ou de faire occuper le ou les logements concernés dans les conditions habituelles.

Cette disposition est ouverte exclusivement aux propriétaires qui sont susceptibles de bénéficier des aides de l'agence et qui remplissent les conditions suivantes (délibération n° 2002-23 du 26 septembre 2002):

- propriétaires occupants qui justifient de ressources inférieures aux plafonds de ressources définies à l'annexe 2 de l'arrêté du 31 décembre 2001 relatif aux plafonds de ressources applicables à certains bénéficiaires des subventions de l'ANAH;

- propriétaires bailleurs de bonne foi qui prennent les engagements suivants: maintien dans les lieux des occupants, modération des loyers, mise aux normes de décence du logement (quand elle ne résulte pas des travaux d'office), production des engagements de location en bonne et due forme. L'appréciation de la bonne foi du bailleur par la CAH se fera au regard notamment, de l'examen des raisons qui l'ont amené à ne pouvoir faire réaliser les travaux sans attendre l'engagement des procédures des travaux d'office. La CAH fixera le niveau de modération des loyers exigé ainsi que les autres engagements à prendre en fonction de l'intérêt des occupants et du marché locatif local.

Vous veillerez en accord avec les communes à ce que les propriétaires soient informés le plus rapidement possible de l'intervention de l'ANAH dans le financement des travaux réalisés et de leur obligation de remboursement ainsi que, le cas échéant, de la possibilité de conclure une convention avec l'ANAH les exonérant de leur remboursement (des modèles de lettres vous seront proposés à cet effet, un imprimé type à destination des communes vous sera envoyé prochainement).



S. Contat

n° dossier:

Délégation ANAH du « nom du département »

Rapport d'analyse de l'insalubrité sans arrêté


Adresse précise du bâtiment:

Eléments de description sommaire:

Nombre d'étages:

Nombre de logements:

Autres:

Organisme assurant la visite:

Date de la visite:

Nom du rédacteur du rapport:

Nature de l'analyse: [] bâtiment [] logement [] maison individuelle

Régime de propriété: [] copropriété [] monopropriété [] autres (préciser):

Si logement en collectif préciser sa situation géographique:

Bâtiment: Etage: Porte:

Le bâtiment se trouve t-il dans un périmètre de procédures contractuelles en cours:

Documents composant le dossier (cocher les éléments présents):


Date:

Signature du rédacteur du rapport: