Circulaire n° 97-51 du 29 mai 1997 relative au financement de logements locatifs sociaux,
Annexe IV: Equilibre des opérations locatives sociales
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Texte complet de la circulaire du 29 mai 1997 (annoté)
Le terme PLA utilisé dans ce document doit être aujourd'hui remplacé par le terme plus générique de logements locatifs sociaux
Vous pouvez utiliser l’application LOLA (Loyer d’équilibre des opérations locatives aidées réalisées par les bailleurs sociaux) qui met en oeuvre les concepts définis par la présente circulaire.
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Cette annexe a pour objet de définir les modalités du calcul de l'équilibre des opérations PLA en tant qu'il s'agit d'apprécier les limites du droit à prêt de la CDC. Elle est sans effet sur les règles comptables propres à chaque catégorie d'organisme.
Les dispositions de la présente annexe remplacent celles de l'annexe II de la circulaire no 92-50 du 14 octobre 1992 relative au financement des opérations PLA.
Une opération est considérée comme équilibrée lorsque les loyers permettent de couvrir :
La reconstitution des fonds propres investis peut également être imputée sur le produit des loyers, mais cette imputation n'a pas à être effectuée pour apprécier le droit au prêt PLA.
Une opération sera considérée comme équilibrée dès lors que le solde de trésorerie cumulé de celle-ci est positif ou nul année après année sur toute la durée du prêt principal (note 1). Ce solde cumulé est calculé en francs courants pour chacune des années sur la base de flux nets de trésorerie annuels prévisionnels dont la détermination est précisée au II.
Le solde de trésorerie cumulé, établi à une date anniversaire de la mise en service D, est égal à la somme algébrique des
flux nets de toutes les années comprises entre la mise en service de l'opération et la date D considérée. Les flux de trésorerie intervenus avant la mise en service ne sont pas pris en compte. Le flux net de trésorerie de l'opération pendant une année donnée est égal à la différence entre les encaissements et les décaissements engendrés par l'opération durant cette même année.
Toutefois si l'autofinancement net HLM dégagé par l'ensemble de son exploitation permet à l'organisme d'envisager une péréquation entre opérations, il sera admis de considérer comme équilibrée une opération présentant un déficit passager de solde cumulé de trésorerie, à condition que ce solde cumulé de trésorerie soit redevenu positif ou nul à l'issue du remboursement du prêt principal.
Les flux de trésorerie doivent être estimés en francs courants comme indiqué ci-dessous.
Ils correspondent aux deux éléments suivants :
Le montant du produit locatif brut afférent à l'opération sera fixé au niveau auquel il est prévu de fixer les plafonds de loyer dans la convention.
Les loyers sont supposés progresser d'une année à l'autre par application d'un taux de croissance moyen prévisionnel pour l'ensemble de la durée de simulation.
Les pertes probables de loyer afférentes à la vacance et aux impayés seront déduits pour un montant total exprimé en pourcentage des loyers bruts.
On appliquera un même taux de rémunération au solde cumulé de trésorerie de l'opération, que ce solde soit positif ou négatif.
Ils comprennent :
(modifié par la note technique DGALN du 28 décembre 2011)
Les encaissements et décaissements sont fixés aux valeurs et taux suivants:
Pendant toute la durée du prêt principal, qui est la période de référence de la simulation, on retiendra un taux de croissance prévisionnel de 1.7% par an .
Le taux de 3% sera retenu sauf contexte local particulier .
La rémunération de la trésorerie afférente à l'opération sera prise en compte en appliquant le taux du livret A de référence (2.75%) au solde cumulé de trésorerie, que celui-ci soit positif ou négatif.
Les annuités de remboursement des emprunts sont à prendre en compte en fonction du financement. Toutefois, pour ce qui concerne les emprunts à taux variable et en particulier ceux indexés sur le livret A, le taux à retenir, par cohérence avec la formule automatique de calcul et les autres paramètres économiques, est un taux de référence du livret A anticipé par moyen terme. Ce taux est de 2.75%
Aux conditions de financement en vigueur au premier trimestre 2011, les paramètres à prendre en compte sont les suivants:
- durée maximale du prêt : 40 ans pour les PLA-I, PLUS et PLS (50 ans pour la charge foncière).
- possibilité de préfinancement dans la limite de 24 mois.
- progression des annuités : 0.5% au maximum par an.
taux d'intérêt:
| Type de prêts | Indexation du prêt | Taux du prêt pour le taux de référence du livret A |
|---|---|---|
| Note 1 : Le taux du PLS est susceptible d'être révisé chaque année à l'issue de la procédure de refinancement. Note 2 : Pour un organisme de logement social, SEM de logement social et personne morale bénéficiant d'une garantie de collectivité territoriale. Ce taux peut être majoré de 0.25% si l'emprunteur est une autre personne morale et dans la limite de 0.30% si l'emprunteur est une personne physique. | ||
| PLAI | Taux du livret A - 0.20% | 2.55% |
| PLUS | Taux du livret A + 0.60% | 3.35% |
| PLS [1] | Taux du livret A + 1.07% [2] | 3.82% |
On considérera que ces frais augmentent à partir de la dernière année connue à un taux égal au taux de croissance des loyers augmenté de 0.5 point, soit 2.2%
La croissance moyenne de l'indice du coût de la construction à retenir est de 1.8% par an .
Le taux forfaitaire de provision à prendre en compte est de 0.60%, sauf à affiner les prévisions de dépense comme il est dit au tiret «provisions» du II.2 de l'annexe de la circulaire du 29 mai 1997.
Ce mode de prise en compte des provisions pour grosses réparations est à conserver, en dépit du changement de méthode comptable en 2005 (amortissement par composantes et suppression de la provision pour grosses réparations). En effet, l'analyse de l'équilibre d'opération repose sur l'appréciation de flux de trésorerie (encaissements et décaissements) et non sur une appréciation d'éléments strictements comptables. La provision pour grosses réparations n'est qu'une manière de prendre en compte les décaissements correspondants, même si le processus comptable est différent.
On retiendra le taux de croissance annuel de 2.2%. Il pourra toutefois être tenu compte de la situation particulière de la commune considérée.
Vous trouverez ci-dessous un tableau résumant les différentes règles d'évaluation.
Tableau des différents paramètres économiques à prendre en compte
| Paramètre à prendre en compte [1] | Valeurs | Taux de croissance [2] |
|---|---|---|
| Note 1 : Définitions figurant dans l'annexe IV de la circulaire interministérielle du 29 mai 1997. Note 2 : A compter de l'année de simulation ou de la dernière année connue pour les évaluations tenant compte du contexte. Note 3 : Sauf contexte particulier local. Note 4 : Dans le cas où la provision pour grosses réparations (PGR) est calée sur le profil forfaitaire proportionnel au prix de revient. | ||
| Loyers | sans objet | 1.70% |
| Annuités | taux du prêt sur la base du livret A de référence à 2.75% | sans objet |
| Taux de vacance et d'impayés | 3% [3] | sans objet |
| Produits financiers | 2.75% (taux du livret A de référence) | sans objet |
| Frais de gestion | sans objet | 2.20% [2] |
| Grosses réparations | 0.6% de l'assiette constituée par la valeur des constructions et des VRD | 1.80% |
| TFPB | sans objet | 2.20% |
Cette mise à jour est incluse dans la note technique DGALN du 28 décembre 2011 .