Circulaire n°2001-77 du 15 novembre 2001 relative à la déconcentration des décisions de financement pour démolition et changement d'usage de logements locatifs sociaux.
Le plan de relogement est le point le plus délicat d'une opération de démolition et doit être soigneusement arrêté. Le dispositif de « déclaration d'intention » et de prise en considération doit permettre de faire de ce plan, un point important de la réflexion en amont et de préparer efficacement le relogement des familles, notamment de celles qui cumulent des handicaps.
Les articles L.353-15 et L.442-6 du CCH modifiés par la loi du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains disposent que le droit au maintien dans les lieux ne peut être opposé au bailleur qui a obtenu du préfet l'autorisation de démolir un immeuble afin d'en construire un nouveau, d'une surface habitable supérieure ou contenant plus de logements que l'immeuble démoli, ou de restructurer le quartier dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain. Un préavis de 6 mois est accordé à chacun des occupants pour vider les lieux. Le relogement doit être assuré dans les conditions fixées par l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948. Les locaux ainsi disponibles ne peuvent être réoccupés avant le début des travaux.
S'il est fait application de l'article L.314-2 du Code de l'urbanisme et que si des travaux d'aménagement nécessitent l'éviction définitive des occupants, les occupants à usage d'habitation, professionnel ou mixte, ont droit au relogement, et il doit être fait à chacun d'eux au moins deux propositions portant sur des locaux répondant aux normes d'habitabilité et aux conditions prévues par l'article 13 bis de la loi de 1948.
Le dossier d'intention doit permettre de mobiliser en amont les partenaires et de mettre en place les dispositifs qui permettront d'atteindre les objectifs recherchés par la collectivité publique :
Le plan de relogement est un élément principal du dossier d'intention. Il doit faire l'objet d'une actualisation au moment de la demande de subvention et faire l'objet d'un bilan d'évaluation au moment de la demande de solde de la subvention.
Le dossier d'intention est fondé sur une évaluation qui justifie l'enclenchement du processus et porte sur des dysfonctionnements urbains, sociaux ou techniques.
Le dossier d'intention a surtout pour objet de préciser le plan de relogement envisagé et notamment les conditions de création d'une offre de remplacement, mais aussi les conditions de gestion de la période transitoire (sécurisation, gardiennage, organisation des opérations tiroirs...)
Le dossier d'intention n'a pas pour objectif d'afficher le détail des actions de relogement qui seront prises mais de vous permettre d'apprécier l'engagement du bailleur sur les conditions matérielles offertes pour le relogement et les stratégies de relogement que le bailleur veut mettre en oeuvre.
La note préparatoire au plan de relogement doit prévoir explicitement, les conditions dans lesquelles le ou les propriétaires bailleurs prennent en charge les dépenses afférentes à la régularisation de la situation des locataires pour faciliter le relogement (maintien du dépôt de garantie, absence de caution simple ou solidaire demandée, régularisation des éventuelles anciennes dettes, transfert de bail, etc.), ainsi que celles liées aux déménagements et à la remise en état des logements destinés au relogement. Elle doit également permettre de prévoir comment le bailleur tiendra compte de la situation financière et sociale de la famille à reloger.
Une évaluation prévisionnelle des coûts liés au plan de relogement sera fournie.
La note préparatoire doit décrire la stratégie de relogement que le bailleur propose de mettre en place, c'est à dire détailler :
Cette note précisera également les dispositifs d'accompagnement social liés au relogement que le bailleur envisage de mettre en place (implication de travailleurs sociaux recrutés par le bailleur, recours à des travailleurs sociaux de secteur selon des dispositifs à préciser, mise en place de MOUS relogement).
Vous devez prendre en considération le dossier d'intention dans le délai de deux mois, à partir de sa réception dans vos services (DDE). La prise en considération doit être l'occasion de vérifier que l'analyse est suffisamment étayée, que le plan de relogement existe et n'est pas « discriminatoire » et qu'il s'intègre, si nécessaire, dans une politique d'habitat d'agglomération.
Pour les opérations les plus importantes et les plus complexes, où un nombre important de logements est à démolir sur un même site, vous demanderez, lors de la prise en considération, au bailleur et à la ville de s'engager dans l'élaboration d'un protocole de relogement fixant les engagements de chacun et organisant les modalités de suivi. La signature d'une charte de relogement par l'ensemble des acteurs concernés, permettra dans les opérations où le projet de démolition s'étale sur plusieurs années, d'associer la Ville et l'Etat et d'autres bailleurs au propriétaire bailleur et aux locataires. L'occasion de la signature d'une telle charte doit permettre de créer une nouvelle dynamique de peuplement sur le quartier.
Au moment de la demande de subvention pour démolition, vos services doivent vérifier le contenu définitif du plan de relogement et s'assurer que l'opération de relogement a débuté ou a été menée suivant les processus annoncés.
L'actualisation du plan de relogement figurant dans le dossier de financement doit préciser :
L'obligation de dresser un bilan systématique des relogements doit être un élément essentiel pour évaluer les opérations de démolition et, à terme, pour apprécier la politique de renouvellement urbain des quartiers d'habitat social mise en place par la puissance publique.
Vous demanderez au bailleur de prévoir un dispositif de remontée d'information en direction des partenaires concernés, permettant d'évaluer en continu le plan de relogement mis en place.
Un comité partenarial de suivi du plan de relogement peut être utilement mis en place pour cadrer les modalités de relogement, assurer le suivi des actions, et permettre de régler efficacement les difficultés qui peuvent survenir. Il vous appartient d'apprécier l'opportunité de votre présence dans cette instance.
Pour les plans de relogement situés en GPV ou en ORU, le comité de pilotage déterminera les modalités d'évaluation et vous adressera régulièrement un bilan d'étape des relogements effectués.
Vous conditionnerez le paiement du solde de la subvention à la production d'un bilan des relogements effectués.
La remontée des bilans d'évaluation des opérations de relogement au niveau national sera organisée selon des modalités qui vous seront précisées ultérieurement.