Hypothèses économiques à prendre en compte pour la vérification de l'équilibre des opérations locatives sociales

La conjoncture économique et financière a conduit à la révision des prévisions long terme concernant les paramètres macro-économiques tels que l'inflation et les taux d'intérêt à court terme , et par conséquent à réviser l'anticipation du livret A à long terme. Des paramètres actualisés sont d'ores et déjà utilisés par la Caisse des dépôts et consignation dans le cadre de ses activités de gestion du Fonds d'épargne et de prêts au logement social.

La présente note technique a pour objet de prendre en compte ces évolutions ainsi que, d'une part, de rappeler des précisions méthodologiques sur la portée de l'analyse de l'équilibre d'opération, et d'autre part, de modifier les hypothèses d'évolution des produits et charges retenues pour l'analyse de l'équilibre d'opération. Elle se substitue à la note technique du 31 octobre 2008.

Ces modifications ont été arrêtées après concertation avec la Direction générale du Trésor, la Caisse des dépôts et consignations, la Caisse de garantie du logement locatif social, la Mission interministérielle d'inspection du logement social et l'Union sociale pour l'habitat.

1. Précision méthodologique sur la portée de l’analyse de l’équilibre d’opération

Il convient de préciser la méthode d’analyse de l’équilibre de l’opération, qu’il est recommandé d’apprécier au moyen du logiciel LOLA et selon les modalités de calcul précisées par l’annexe IV de la circulaire du 29 mai 1997 sus-référencée.

L’analyse de l’équilibre de l’opération par le service instructeur est nécessaire car cette analyse permet de donner des indications sur la faisabilité financière d’une opération donnée. Ces indications peuvent conduire à rechercher une mise de fonds propres ou de financements gratuits supplémentaires. Elles peuvent également constituer un signal de prudence si plusieurs opérations déséquilibrées d’une importance significative sont lancées de manière rapprocher par un bailleur. En sens opposé, elles permettent également d’apprécier dans quelle mesure un effort supplémentaire de loyer par rapport au loyer plafond peut se traduire dans le loyer retenu dans la convention APL.

Toutefois, en dehors du cas des organismes dont la situation financière est fragile, la condition de l’équilibre financier d’une opération ne doit pas être considérée comme un critère absolu pour décider de l’octroi ou du refus d’une décision administrative favorable. En effet, le déséquilibre d’une opération donnée peut être compensé par l’équilibre d’autres opérations et, surtout, par l’autofinancement que dégage le bailleur sur le stock de logements dont il dispose. Il convient de pondérer l’attention portée à la condition d’équilibre de l’opération par la taille relative de l’opération au regard de l’ensemble du périmètre du bailleur et par l’évolution prévisionnelle à moyen terme des comptes de l’organisme.

2. Rappel de la formule de calcul du taux du livret A

Depuis le 1er février 2008 le taux du livret A est défini par la formule suivante:

Les indices eonia et euribor 3 mois sont calculés à partir de leur moyenne mensuelle du mois précédant la révision du taux du livret A. Le taux ainsi obtenu est arrondi au quart de point le plus proche. En outre, le taux du livret A ainsi calculé n'est retenu que dans la limite d'une variation maximale par rapport au taux antérieur de 1.50 point.

Le taux du livret A est révisé deux fois par an, pour une application au 1er février et au 1er août. Par ailleurs, s'ajoute la possibilité pour la Banque de France de proposer au gouvernement l'application de la formule au 1er mai et au 1er novembre, en cas de variation importante des taux.

Comme précédemment, le gouvernement peut décider de déroger à l'application de la formule.

3. Calcul du taux du livret A long terme et taux des prêts au logement social

S'agissant des paramètres pris en compte pour le calcul du taux du livret A à long terme, les nouvelles anticipations sont les suivantes:

• L’eonia est anticipé à 3.55% .
• L’euribor est anticipé à 3.61%.
• L’inflation anticipée est de 1.7%, ce qui correspond à la moyenne constatée depuis 1997. Cette anticipation de 1.7% sera aussi retenue comme hypothèse d'inflation des loyers.

L'application de la formule de calcul du livret A aboutit, compte tenu de ces paramètres, à un taux long terme de 2.64% avant arrondi au quart de point le plus proche.

En conséquence, le niveau du livret A à retenir est de 2.75%.

Le taux du PLUS à prendre en compte est de 3.35% (contre 3.60% actuellement pour un taux du livret A à long terme anticipé à 3%), celui du PLAI de 2.55% (contre 2.80%) et celui du PLS, en 2011, de 3.82% (contre 3.07%). Les conditions d'équilibre de l'opération sont à apprécier à partir de ces taux.

Enfin, en ce qui concerne l’application du taux instantané, elle pourra servir comme test complémentaire de sensibilité, mais ne devra pas constituer la base des discussions avec les opérateurs.

L’annexe à la présente note technique remplace le 3 du II de l’annexe IV de la circulaire du 29 mai 1997 relative à l’équilibre des opérations locatives sociales (http://www.dguhc-logement.fr/conv/textes/pub/circ_29_05_1997_lls_anx4.php) et à ses modifications successives introduites par les notes techniques précédentes référencées ci-dessous.

Le directeur de l'habitat,
de l’urbanisme et des paysages :

Etienne CREPON

Annexe – Nouvelle version du 3 du II de l’annexe IV de la circulaire du 29 mai 1997.