Hypothèses économiques à prendre en compte pour la vérification de l'équilibre des opérations locatives sociales

La présente note technique a pour objet, d’une part, d’apporter des précisions méthodologiques sur la portée de l’analyse de l’équilibre d’opération, d’autre part, de modifier les hypothèses d’évolution des produits et charges retenues pour l’analyse de l’équilibre d’opération.

Les modifications sont prises après concertation avec la Direction générale du Trésor et de la politique économique, la Caisse des dépôts et consignations, la Caisse de garantie du logement locatif social et l’Union sociale pour l’habitat.

1. Précision méthodologique sur la portée de l’analyse de l’équilibre d’opération

Il convient de préciser la méthode d’analyse de l’équilibre de l’opération, qu’il est recommandé d’apprécier au moyen du logiciel LOLA et selon les modalités de calcul précisées par l’annexe IV de la circulaire du 29 mai 1997 sus-référencée.

L’analyse de l’équilibre de l’opération par le service instructeur est nécessaire car cette analyse permet de donner des indications sur la faisabilité financière d’une opération donnée. Ces indications peuvent conduire à rechercher une mise de fonds propres ou de financements gratuits supplémentaires. Elles peuvent également constituer un signal de prudence si plusieurs opérations déséquilibrées d’une importance significative sont lancées de manière rapprocher par un bailleur. En sens opposé, elles permettent également d’apprécier dans quelle mesure un effort supplémentaire de loyer par rapport au loyer plafond peut se traduire dans le loyer retenu dans la convention APL.

Toutefois, en dehors du cas des organismes dont la situation financière est fragile, la condition de l’équilibre financier d’une opération ne doit pas être considérée comme un critère absolu pour décider de l’octroi ou du refus d’une décision administrative favorable. En effet, le déséquilibre d’une opération donnée peut être compensé par l’équilibre d’autres opérations et, surtout, par l’autofinancement que dégage le bailleur sur le stock de logements dont il dispose. Il convient de pondérer l’attention portée à la condition d’équilibre de l’opération par la taille relative de l’opération au regard de l’ensemble du périmètre du bailleur et par l’évolution prévisionnelle à moyen terme des comptes de l’organisme

2. Précision sur la modification apportée au taux du livret A pris en compte pour les simulations

Jusqu’à présent, l’ensemble des paramètres économiques pris en compte pour l’analyse de l’équilibre était fixé à des niveaux jugés raisonnables à moyen et long terme, à l’exception du taux du livret A, sur lequel sont adossés les taux de prêts au logement social, qui était le seul paramètre révisable périodiquement.

Cette situation a perdu une partie de sa cohérence depuis la mise en place d’une formule d’indexation automatique du taux du livret A, cette dernière conduisant à des révisions conjoncturelles fréquentes. Le cadre de cette analyse revenait à donner au taux instantané du livret A une valeur prédictive de long terme, alors qu’il n’est que momentané.

Le taux actuel du livret A (4,00%) prend en compte un niveau de taux d’intérêt de court terme et d’inflation particulièrement atypique et dont la soutenabilité sur le long terme apparaît comme peu probable. Cette situation renforce la nécessité de retenir, par cohérence avec les autres paramètres et notamment l’inflation, un niveau jugé raisonnable à moyen terme pour le livret A, plutôt que son niveau instantané.

C’est pourquoi, le niveau du livret A qu’il conviendra désormais de retenir est calculé à partir, d’une part, de la formule actuelle de calcul du livret A (modifiée à la baisse en janvier dernier [note 1]) et, d’autre part, du niveau anticipé à moyen terme des paramètres de cette formule.

(1) L’arrêté du 29 janvier 2008 modifiant le règlement n°86-13 du 14 mai 1986 modifié du CRBF relatif à la rémunération des fonds reçus par les établissements de crédit

Depuis, la formule de calcul automatique est :

Quant aux anticipations à moyen terme retenues, elles sont de :

• 1,80% pour l’inflation ;
• 4,15% pour l’eonia (taux interbancaire au jour le jour)
• 4,25% pour l’euribor (taux interbancaire à 3 mois).

En conséquence, le niveau du livret A à retenir est de 3,00%.

Depuis la baisse (-0,20% sur le taux du PLUS, -0,50% sur le taux du PLA-I) intervenue le 1er août 2008 par anticipation des économies liées à la réforme de la distribution du livret A, le taux du PLUS à prendre en compte est de 3,60% (contre 4,60% actuellement pour un taux du livret A à 4,00%), celui du PLAI de 2,30% (contre 3,30%), et celui du PLS de 4,13% (contre 5,13%). Les conditions d’équilibre de l’opération sont à apprécier à partir de ces niveaux de taux.

Enfin, en ce qui concerne l’application du taux instantané, elle pourra servir comme test complémentaire de sensibilité, mais ne devra pas constituer la base des discussions avec les opérateurs.

L’annexe à la présente note technique remplace le 3 du II de l’annexe IV de la circulaire du 29 mai 1997 relative à l’équilibre des opérations locatives sociales (http://www.dguhc-logement.fr/conv/textes/pub/circ_29_05_1997_lls_anx4.php) et à ses modifications successives introduites par les notes techniques précédentes référencées ci-dessous.

Le directeur de l'habitat,
de l’urbanisme et des paysages :

E. CREPON

Annexe – Nouvelle version du 3 du II de l’annexe IV de la circulaire du 29 mai 1997
Hypothèses d’évolution des produits et des charges

Les encaissements et décaissements sont fixés aux valeurs et taux suivants :

Encaissements

Loyers

Pendant toute la durée du prêt principal, qui est la période de référence de la simulation, on retiendra un taux de croissance prévisionnel de 1,8% par an.

Vacance et impayés

Le taux de 3% sera retenu sauf contexte local particulier.

Produits de trésorerie

La rémunération de la trésorerie afférente à l’opération sera prise en compte en appliquant le taux du livret A de référence (3%) au solde cumulé de trésorerie, que celui-ci soit positif ou négatif.

Décaissements

Annuités de remboursement des emprunts

Les annuités de remboursement des emprunts sont à prendre en compte en fonction du financement. Toutefois, pour ce qui concerne les emprunts à taux variable et en particulier ceux indexés sur le livret A, le taux à retenir, par cohérence avec la formule automatique de calcul et les autres paramètres économiques, est un taux de référence du livret A anticipé par moyen terme. Ce taux est de 3,00%.

Aux conditions de financement en vigueur au deuxième semestre 2008, les paramètres à prendre en compte sont les suivants :

• durée maximale du prêt : 40 ans pour les PLUS et PLA-I, 30 ans pour le PLS (50 ans pour la charge foncière ou immobilière);
• possibilité de préfinancement dans la limite de 24 mois maximum;
• progression des annuités : 0,5 % au maximum par an;
• taux d'intérêt : cf. ci-après .

Nota – le taux du PLAI inclut actuellement une bonification de 0,50% financée par la section générale de la CDC.
Type de prêts	Indexation du prêt	Taux du prêt pour le taux de référence du livret A
PLAI	Taux du livret A - 0,70%	2,30%
PLUS	Taux du livret A + 0,60%	3,60%
PLUS	Taux du livret A + 1,13%	4,13%

Frais de gestion

On considérera que ces frais augmentent à partir de la dernière année connue à un taux égal au taux de croissance des loyers augmenté de 0,5 point, soit 2,3%.

Grosses réparations

La croissance moyenne de l’indice du coût de la construction à retenir est de 1,8 % par an.

Le taux forfaitaire de provision à prendre en compte est de 0,60%, sauf à affiner les prévisions de dépenses comme il est dit au tiret « provisions » du II.2 de l’annexe de la circulaire du 29 mai 1997.

Ce mode de prise en compte des provisions pour grosses réparations est à conserver, en dépit du changement de méthode comptable (amortissement par composantes et suppression de la provision pour grosses réparations). En effet, l’analyse de l’équilibre d’opération repose sur l’appréciation de flux de trésorerie (encaissements et décaissements) et non sur une appréciation d’éléments strictement comptables. La provision pour grosses réparations n’est qu’une manière de prendre en compte les décaissements correspondants, même si le processus comptable est différent.

TFPB (1)

On retiendra un taux de croissance annuel de 2,3%. Il pourra toutefois être tenu compte de la situation particulière de la commune considérée.

Vous trouverez ci-dessous un tableau résumant ces différentes règles d’évaluation :

Tableau des différents paramètres économiques à prendre en compte

Paramètre à prendre en compte (2)	Valeurs	Taux de croissance (3)
Loyers	sans objet	1,8%
Annuités	taux du prêt sur la base d’un taux du livret A de référence à 3,00%	sans objet
Taux de vacance et d’impayés	3% (4)	sans objet
Produits financiers	3,00% (taux du livret A de référence)	sans objet
Frais de gestion	sans objet	2,3% (4)
Grosses réparations (5)	0,6% de l’assiette constituée par la valeur des constructions et des VRD	1,8%
TFPB	sans objet	2,3%

Notes

1. Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties
2. Définitions figurant dans l’annexe IV de la circulaire interministérielle du 29 mai 1997
3. A compter de l’année de simulation ou de la dernière année connue pour les évaluations tenant compte du contexte
4. Sauf contexte local particulier
5. Dans le cas où la Provision pour Grosses Réparations (PGR) est calée sur le profil forfaitaire proportionnel au prix de revient.