Autres documents concernant la fiscalité des opérations de LLS
La documentation fiscale sur le site impots.gouv.fr
En effet, les différents éléments du coût d'une opération de construction de logement peuvent être soumis à des régimes différents de TVA. Le constructeur retrace les différents décaissements de TVA dans sa comptabilité.
Cependant, lorsqu'un service instruit un dossier de demande de subvention pour une opération de LLS, ce dossier doit comprendre les deux éléments suivants:
Ainsi, si le maître d'ouvrage a imputé au prix de l'opération des coûts internes de maîtrise d'ouvrage (dans la limite autorisée), ceux-ci ne font pas l'objet de facturation, donc de décaissement de TVA. Cependant, par le mécanisme de la LASM, ce coût est soumis au taux final de TVA à taux réduit.
Le service instructeur n'a pas à se préoccuper des différents régimes de TVA appliqués aux différentes composantes du prix de revient, ni de la manière dont le bailleur les comptabilise.
Le mécanisme fiscal de la livraison à soi-même (LASM) permet aux bailleurs sociaux de récupérer le différentiel de TVA appliqué sur les travaux et prestations de service facturés jusqu'à la fin de l'opération (au taux normal de 19,6% pour l'essentiel) et la taxation définitive au taux de 5,5%, soit l’équivalent d’une aide fiscale globale égale à 14,1% de la valeur du logement hors taxe (en tenant compte de la taxation au taux réduit du terrain.
NB : La TVA afférente aux LASM doit être acquittée dans les douze mois qui suivent l'achèvement de l'immeuble ou sa première occupation (article 1692 du code général des impôts et article 245 de son annexe II)
Tout dépend si l'acquisition s'accompagne de travaux. L'acquisition proprement dite est soumise au régime du droit d'enregistrement (donc, non soumis à la TVA). En cas de travaux, le maître d'ouvrage met en place le dispositif de livraison à soi même (article 257 du CGI) sur les dépenses qui y sont liées, telles qu'elles sont définies à l'annexe I de l'arrêté du 10 juin 1996 (postes 2 - coût des travaux et 3 - prestations intellectuelles). Il bénéficie de la TVA à taux réduit pour cette partie (article 278 sexies du CGI).
Depuis le 1er janvier 1998 (article 14 de la loi de finances pour 1998) les opérations de réhabilitation des logements locatifs sociaux bénéficiant de la PALULOS bénéficient également du taux réduit de TVA. A compter du 1er janvier 2004, les travaux qui bénéficient du taux réduit de TVA sont facturés directement à ce taux ; avant cette date, les travaux étaient facturés au taux normal et faisaient l'objet d'une livraison à soi-même au taux réduit afin de faire supporter en définitive au bailleur une charge fiscale de TVA au taux réduit. Le même régime s'applique aux PAM
L'article 73 de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (loi ENL) a étendu le bénéfice de la TVA à taux réduit par le mécanisme de la livraison à soi-même aux structures d'hébergement temporaire ou d'urgence bénéficiant d'une aide de l'Etat et destinées aux personnes visées au II de l'article L301-1 du CCH.
OUI, ce dispositif ouvre droit à un taux de TVA de 5,5% pour l’opérateur, dans le cadre de la livraison à soi-même. Ici aussi le taux réduit s'applique uniformément sur l'ensemble des postes. Les modalités de fixation du prix du logement assurent que l’avantage de TVA se transfère à l’accédant qui lève l’option (cf circulaire n°2004-11 du 26 mai 2004).
Conformément au 2-a de l'article 266 du CGI, la taxe exigible sur les LASM s'applique au prix de revient total des immeubles, y compris le coût des terrains ou leur valeur d'apport.
Rappelons que dans le cadre de l'instruction d'un dossier, le prix de revient de l'opération doit être présenté selon la décomposition prévue par l'annexe I de l'arrêté du juin 1996
En revanche, la marge potentielle de l'opérateur n'est pas une composante du prix de revient d'une opération d'accession en PSLA et n'entre pas dans la base de la LASM qui a pour objet de déterminer le prix de revient hors TVA du logement tel que défini ci-dessus. Cette marge n'est réalisée qu'en cas de cession du logement à un prix déterminé. Elle fait partie donc du prix de vente, lequel est plafonné selon les dispositions de l'arrêté du 26 mars 2004.
NB : conformément au 9° du 5 de l'article 261 du CGI, en cas de cession d'un logement placé sous le dispositif PSLA qui a fait l'objet d'une LASM, la vente au locataire-accédant est exonérée de TVA (s'agissant de la 1ère cession dans un délai de cinq ans à compter de l'achèvement de l'immeuble). Dans ce cas, la marge est, au cas particulier, sans incidence en matière de TVA. Le taux réduit de TVA a été appliqué sur le prix de revient au titre de la LASM, mais la vente, en soi (y compris la marge), est exonérée de TVA.