Questions-Réponses sur le PSLA
Les autres textes concernant le PSLA
(Cf. annexe II de la circulaire 2004-11 du 26 mai 2004)
L'instruction de la demande de décision d'agrément par le service gestionnaire doit être une instruction sur la base d'un dossier comportant les pièces justificatives adaptées à l'opération particulière, qui sont nécessaires pour l'appréciation du respect des conditions réglementaires.
Il s'agit de procéder à une instruction complète. Le service gestionnaire est parfaitement légitime à demander toutes les informations et explications utiles, notamment concernant le calage des prix des logements au regard des prix plafonds. La mise en place de la convention avec l'Etat peut justifier un dialogue permettant de comprendre la « logique » privilégiée par l'organisme, dialogue pouvant être engagé dès la phase de programmation.
La phase d'instruction conduisant à la décision d'agrément constitue une phase majeure de négociation pour aboutir à un résultat acceptable pour tous : accédants, opérateur (qui bénéficie d'une fiscalité favorable).
Les opérations de location-accession sociale ont pour finalité la construction et la vente de logements neufs. Elles présentent un caractère commercial et ont vocation à être réalisées directement par des opérateurs professionnels, qui contractent un PSLA à cet effet. Les collectivités territoriales peuvent participer au développement de ces opérations, notamment par l’apport de terrains ou par l’octroi de subventions pour les ménages accédants à la propriété. Elles ne peuvent intervenir par le dépôt d’un dossier dans ce type d’opération.
L'agrément, au titre de l'article 17 de la loi de 1984, doit être instruit, en relation avec la préfecture, selon les modalités définies par l'arrêté ministériel du 26 juin 1985 (JO du 29. 06 1985). Il s’agit d’apprécier la qualité de gestion et la capacité financière de l’organisme. L’agrément peut être accordé pour un délai déterminé d’environ 3 ans et n'obéit pas à une forme particulière (arrêté ou décision d'autorisation).
Comme indiqué au II-3 de la Circulaire n° 2004-11 du 26 mai 2004, "le commencement des travaux est subordonné à l’obtention de l’agrément sauf si l’opérateur a acheté les logements en l’état futur d’achèvement (VEFA) à un promoteur" .
Tous les établissements de crédit habilités à délivrer des prêts conventionnés peuvent accorder des PSLA, qui ne sont pas réservés aux établissements de crédit bénéficiaires de l’enveloppe de refinancement sur des ressources issues du Livret A.
L'engagement d’un établissement de crédit de financer le transfert de propriété au profit des accédants doit exister au moment de la signature de la convention avec l'Etat. Il doit s'agir d'un engagement donné à l’opérateur permettant de juger son application à l'opération, et non d’une simple déclaration d'intention ou d’une référence implicite à un accord national.
Il n'y a pas de modèle-type d'un contrat de location-accession. Les dispositions de la loi de 1984, en particulier celles de l'article 5, doivent être prises en compte notamment :
Il s’agit donc de disposer du projet de contrat-type de location-accession que l’opérateur envisage de faire signer par les candidats accédants à la propriété.
Le contrat préliminaire constitue un contrat de réservation d’un logement, qui doit être suivi du contrat de location-accession. Il doit comporter les indications essentielles du contrat de location-accession et constitue un document recevable au stade de l’instruction. Les fonds déposés en garantie ne peuvent pas excéder 5% du prix du logement. Ils sont soit restitués à l’accédant, soit imputés sur les premières redevances à la signature du contrat de location-accession.
Le contrat de location-accession doit préciser la date d'entrée dans les lieux et le délai dans lequel l'occupant pourra exercer sa faculté d'option sur le logement (art.5 4° de la loi du 12 juillet 1984). Un délai comportant une réelle phase de jouissance locative avec paiement d'une redevance doit donc exister (délai raisonnable de 3-4 ans). A défaut d’un tel délai, un contrat d’une durée réduite à l’année de signature ne pourrait pas être qualifié de contrat de location-accession.
L'implication des collectivités territoriales, notamment par l’apport de foncier, justifie un droit de "regard" sur l'évolution dans le temps d'une opération d’accession sociale à la propriété de manière à préserver la vocation initiale de l'opération. Une clause anti-spéculative peut donc figurer dans le contrat de location-accession sous forme par exemple d’une indemnité forfaitaire indexée, en cas de revente dans le délai de 10 ans après la levée d’option; elle doit bien évidemment être adaptée au contexte de chaque opération particulière.
Le dispositif de location-accession est une démarche d'accession à la propriété qui ne peut pas être abordée lors de l’instruction selon la méthode habituelle du secteur locatif.
La réglementation prévoit la prise en compte des garages dans la limite de 6 m², alors que ce type d'annexe est normalement exclu du calcul de la surface utile. La fraction de la redevance correspondant au droit à la jouissance du logement est considérée comme comprenant tous les éléments se rapportant à l'usage privatif du logement, y compris toutes les annexes. Calculée par référence au loyer maximum pris en compte pour le PLS, elle ne peut être augmentée d'aucun loyer accessoire, au titre d'autres annexes que celles mentionnées dans la réglementation.
Exemple : logement individuel avec liaison directe garage :
surface habitable : 80,24 m²
cellier : 5,40 m²
garage : 30,48 m²
Surface utile PSLA = (80,45+(5,40/2)+ 6,00 = 89,15 m². (cf. arrêté du 26 mars 2004)
Surface utile PLUS = 80,45+(5,40+(30,48-12))/2 = 92,39 m² (cf. guide SU)
Non. Dans le logiciel GALION, le coefficient de structure n’est calculé qu’à titre indicatif. Il n’entre pas en ligne de compte pour la gestion des PSLA .
La fraction acquisitive doit permettre au ménage de constituer une épargne et d’éprouver ses capacités à mener une accession, d’où l’absence de plafond.
Au stade de la demande d’agrément, l’opérateur n’a pas forcément connaissance des ménages à qui il destine les logements en location-accession. C’est au stade de la commercialisation de l’opération, quant l’opérateur va faire signer des contrats de location-accession que le respect des plafonds de ressources doit être garanti. Il peut l’être à l’occasion d’un contrat préliminaire ou d’un contrat de location-accession en bonne et due forme.
La signature des contrats de location-accession doit se faire avec des ménages dont les ressources sont inférieures à des plafonds spécifiques
Depuis le 1er juin 2011, les ressources des candidats au PSLA sont appréciés de la manière suivante :
Une fois l'agrément définitif accordé, l'instructeur n'a pas à recontrôler les revenus d'un potentiel nouveau candidat, qui peut potentiellement arriver plusieurs années après la délivrance de l'agrément définitif. En revanche, le bailleur demeure soumis au respect de la réglementation, notamment sur les revenus, avec la perspective de contrôles de l'autorité compétente (Miilos, Services fiscaux). L'erreur en la matière, voire l'absence de pièces justificatives appropriée, pourra conduire à exiger le remboursement de l'avantage fiscal dont a bénéficié le bailleur.
L’entrée en vigueur de cette convention résulte de la signature par les deux parties. Elle ne fait pas l’objet d’une publication aux hypothèques, comme les conventions mentionnées à l’article L.351-2 du CCH (conventions APL).
La convention Etat-opérateur est une convention particulière pour une opération PSLA, qui permet aux titulaires d’un contrat de location-accession le bénéfice éventuel de l’APL accession. Il est nécessaire que l’acquéreur dispose d’une copie de la convention signée pour permettre à la Caisse d’allocation familiale (CAF) ou à la Mutualité sociale agricole (MSA) d’accorder l’aide.
C'est le délégataire, au nom de l'Etat.
L'exonération de TFPB de 15 ans constitue un avantage spécifique du PSLA. Cet avantage est strictement attaché au financement accordé à l'opérateur, à savoir un prêt conventionné, après décision d'agrément, en vue de la construction ou de l'acquisition de logements neufs faisant l'objet d'un contrat de location-accession pour des personnes sous conditions de ressources (art.331-76-5-1 du CCH). En cas de levée d’option, le maintien de l’exonération découle soit du transfert du PSLA , soit de l’octroi d’un ou plusieurs prêts conventionnés à l’accédant.
Dans cette hypothèse, la reprise du logement par l'opérateur et la signature d'une convention sans travaux, de niveau de loyer PLS, ne permettent pas l'augmentation de la durée de la période d'exonération de 15 ans à 25 ans, compte tenu du financement mis en place pour l'opération, conformément aux dispositions de l'article 1384 A du CGI.
Les frais afférents à la mutation d'un bien immobilier (art.1593 du code civil) ne peuvent pas être inclus dans un prêt immobilier (L.312-8 du code la consommation). Cette règle générale a été reprise en PAS en excluant du coût d'opération finançable "les frais d'acte notarié et les droits d'enregistrement". Une évolution de cette règle générale n'est pas d'actualité. En location-accession, l’augmentation des revenus pendant la phase locative doit permettre au ménage de faire face aux frais de mutation au moment de la levée d'option plus facilement qu'en accession directe.
Le PSLA est une catégorie particulière de prêt conventionné. Lors du transfert du PSLA accordé à l’opérateur, l’accédant peut obtenir un prêt conventionné supplémentaire.
Les logements réalisés ou acquis à l’aide d’un PSLA sont des logements neufs. Au départ, si l'opération ne comporte que des logements financés avec cette aide, la totalité de l'immeuble n'appartient qu'à un seul propriétaire, l'opérateur. Le contrat de location-accession doit préciser les charges portant sur le locataire-accédant pendant la phase locative, en application des dispositions du 9° de l'article 5 de la loi précitée. Un projet de règlement de copropriété peut être annexé au contrat, qui sera suivi du règlement définitif à la levée d’option d’un premier accédant.
Dès l'entrée en jouissance, l'entretien et les réparations incombent à l'accédant, en application de l'article 29 de la loi de 1984. En revanche, les réparations lourdes incombent encore à l'opérateur. A la levée d’option, les ménages répondent des charges ordinaires du propriétaire d’un logement.
Page mise à jour le 11 août 2011
