Impact des nouveaux plafonds de loyer pls sur les équilibres d’opération
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Ministère chargé du Logement
Direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature
FLASH DGALN - n° 25 - 2009 du 20 Octobre 2009
La circulaire du 27 juillet 2009 relative aux plafonds de loyers [note 1] a procédé à une revalorisation des plafonds de loyers pour les logements dits « ordinaires » financés en PLS dans les zones les plus tendues. Dans le même temps, pour une meilleure prise en compte du niveau de tension du marché locatif, cette revalorisation s’accompagne pour ces logements du passage d’un zonage I, II, III à un zonage A, B, C. L’annexe 1 de cette circulaire rappelle les motivations de cette revalorisation et de ce changement de zonage. Les loyers plafonds sont fixés dans la limite des valeurs suivantes (loyer mensuel en € par m2 de surface utile) :
| Zone | Zone Abis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|---|
| Nouveau loyer maximum PLS | 12,38 | 9,52 | 8,20 | 7,86 | 7,31 |
| Ecart par rapport au loyer maximum antérieur | +30,0% | +6,2% | +4,4% | +0,0% | +0,0% |
| Zone « équivalente » (I, II, III) [Note 2]) | Ibis | I | II | III | |
| Loyer maximum antérieur (revalorisé à l’IRL) | 9,52 | 8,97 | 7,86 | 7,31 | |
Ces valeurs constituent des limites supérieures qui ne doivent pas être appliquées de manière automatique. Elles doivent être fixées en tenant compte de la solvabilité des locataires et du marché local.
A partir des plans de financement PLS moyens pour chaque zone (voir détail en annexe), le tableau suivant présente le prix de revient maximal à l’équilibre [note 3] par zone pour l’ancien et le nouveau plafond PLS :
| Zone | ancien loyer maximum ; zonage I-II-III | nouveau loyer maximum; zonage A-B-C | % augmentation du prix de revient |
|---|---|---|---|
| Zone Abis | 3100 €/m² | 4250 €/m² | +37,1% |
| Zone A | 2500 €/m² | 2700 €/m² | +8,0% |
| Zone B1 | 2100 €/m² | 2250 €/m² | +7,1% |
| Zone B2 | 1950 €/m² | 1950 €/m² | 0,0% |
| Zone C | 1800 €/m² | 1800 €/m² | 0,0% |
Lorsque la situation de l’opération le justifie et la capacité financière des locataires le permet, retenir un loyer plafond conventionnel plus élevé que le loyer maximum antérieur permet donc de rendre finançables des opérations qui ne l’auraient pas été par le passé.
CONTACTS : Thomas.mai@developpement-durable.gouv.fr, Bureau des études financières (FL1)
| Zone | Zone Abis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|---|
| Source : SISAL/calcul DHUP | |||||
| Fonds propres | 8,6% | 13,6% | 19,8% | 15,7% | 16,0% |
| Prêt PLS foncier | 2.3% | 2.9% | 3.2% | 3.0% | 2.0% |
| Prêt PLS | 53,4% | 60,0% | 59,0% | 64,2% | 66,2% |
| Prêt complémentaire | 6,6% | 7,4% | 10,9% | 2,1% | 4,5% |
| Prêt 1% Logement | 1,2% | 5,7% | 3,1% | 12,5% | 7,7% |
| Prime d’insertion et surcharge foncière | 2,8% | 0,5% | 0,0% | 0,0% | 0,0% |
| Subventions 1% | 2,0% | 1,8% | 0,2% | 0,1% | 0,0% |
| Subventions collectivités locales | 20,4% | 6,1% | 2,1% | 2,9% | 2,8% |
| Autres subventions | 2,8% | 2,1% | 1,9% | 0,5% | 0,8% |
| Total | 100,0% | 100,0% | 100,0% | 100,0% | 100,0% |
| Surface moyenne (surface utile) | 61 | 51 | 53 | 61 | 70 |
| Prix moyen (€ TTC TVA à 5,5%) | 211745 | 124383 | 115276 | 120290 | 124160 |
| Nbre Logements | 731 | 2132 | 5522 | 3290 | 1324 |
Les frais de gestion sont supposés de 1000€/an et par logement avec taux de croissance annuel de 2,3% par an.
La taxe foncière est fixée à 500€/an et par logement avec taux de croissance annuel de 2,3%.
Il n’est pas pris en compte de reconstitution des fonds propres.
Les autres paramètres reprennent ceux de la note technique du 31 octobre 2008 :
Note 1: Circulaire relative à la fixation du loyer et des redevances maximums des conventions conclues en application de l’article L 351-2 du code de la construction et de l’habitation.
Note 2: L’équivalence entre les zonages I, II, III et A, B, C n’est pas absolue. Il existe certaines communes de la Côte d'Azur et du Genevois ainsi que quelques communes de l'Ile de France qui sont classées en zone II et A : l’augmentation du loyer maximum de zone est alors de 21%. Pour certaines agglomérations classées en zone III et B2, l’augmentation est de 7,5%. Les autres situations particulières sont très limitées en nombre de communes concernées.
Note 3: La définition retenue pour l’équilibre est celle énoncée dans la circulaire HC/EF/11 n°97-51 du 29 mai 1997 relative au financement de logements locatifs sociaux pour les organismes ne connaissant pas de difficultés financières particulières. Une opération est considérée comme équilibrée dès lors que le solde de trésorerie cumulé de celle-ci est positif ou nul, année après année sur toute la durée du prêt principal. L’équilibre est apprécié à l’aide du logiciel Lola en tenant compte du plan de financement, et de divers paramètres économiques et internes à l’organisme (cf. détails en annexe).