REVISION DU ZONAGE DES AIDES A L’INVESTISSEMENT LOCATIF PRIVE (ZONAGE « ROBIEN »)

FLASH DGALN n°13-2009 - Mardi 05 mai 2009

Un arrêté du 29 avril 2009 paru au Journal officiel du 3 mai opère une révision du zonage des aides à l’investissement locatif.

Le contexte : les aides fiscales à l’investissement locatif privé sont désormais limitées aux zones dans lesquelles les besoins de logement sont prioritaires et où il existe des tensions sur le marché du logement locatif.

La loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion prévoit, en son article 48 et dans la continuité des décisions du Conseil de modernisation des politiques publiques du 4 avril 2008 :

• une limitation des dispositifs d’aides fiscales à l’investissement locatif privé (les dispositifs dits « Robien » et « Borloo ») aux logements situés dans les zones A, B1 et B2, qui s’applique aux logements lorsque les demandes de permis de construire sont postérieures à l’arrêté de révision du zonage ;
• une révision du zonage (classement des communes par zone) déclinant les plafonds de loyer des dispositifs dits « Robien » et « Borloo », cette révision étant désormais périodique (au moins tous les trois ans).

La loi de finances rectificative pour 2008 a, d’une part, créé un nouveau dispositif d’aide à l’investissement locatif privé (dit «Scellier»), sous forme de réduction d’impôt, d’autre part, prévu l’extinction des dispositifs « Robien » et « Borloo » au 31 décembre 2009. L’avantage fiscal a été limité aux zones A, B1 et B2 dès l’entrée en vigueur de la loi, et s’applique aux acquisitions faites à compter du 1er janvier 2009.

La modification du zonage par l’arrêté du 29 avril 2009 vise, pour ce dispositif et les dispositifs « Robien » et « Borloo », à définir un nouveau classement des communes entre les zones A, B1, B2 et C, en fonction des tensions du marché locatif privé.

Méthode retenue pour la révision du zonage

Un travail technique visant à identifier les déclassements et reclassements potentiels a été mené jusqu’en février 2009. Il s’est appuyé sur les contributions de certaines DRE et sur l’analyse combinée de deux indicateurs statistiques, à l’échelle de l’unité urbaine :

• un indicateur synthétique de tension, qui prend notamment en compte le taux de mobilité dans le parc HLM, la part des ménages bénéficiaires des aides au logement dont le taux d’effort est supérieur à 39 % et le niveau des prix des logements et des loyers ;
• un indicateur conjoncturel tenant compte de l’analyse du marché par les professionnels de l’immobilier.

A la suite d’échanges plus approfondis avec les professionnels de l’immobilier, les aménagements suivants ont été apportés :

- le principe d’unité des structures intercommunales a été retenu : il s’agit d’éviter de classer, au sein du périmètre d’un même établissement public de coopération intercommunale (EPCI, hors communautés de communes), des communes dans deux zones différentes ;

- en revanche, il a été acté qu’au sein d’une agglomération où le marché du logement présente de fortes disparités, des communes pouvaient être classées dans des zones différentes.

Ensuite, les associations représentant les élus locaux (Association des Maries de France, Association des Maires des Grandes Villes de France, Assemblée des Communautés de France, Association des Communautés Urbaines des France, Fédération des Maires des Villes Moyennes) ont été consultées au début du mois d’avril et ont fait part de leurs observations.

Ce processus d’élaboration a abouti à la proposition de faire changer de zone 1 237 communes : 795 communes reclassées (dont 756 communes passant de zone C en zone B2 ou B1) et 442 communes déclassées (dont certaines communes passant de zone B2 en zone C).

Le nouveau zonage

Pour accompagner le plan de relance décidé par le président de la République dans le domaine du logement, les communes jusqu’à présent classées en zones B1 et B2 et qui auraient pu justifier un déclassement en zone C sont maintenues dans leur zone actuelle et mises sous observation. Leur déclassement pourrait éventuellement intervenir d’ici à la fin de l’année, sur la base d’une analyse rétrospective et prospective du marché local menée conjointement avec les élus.

Vous trouverez en pièces jointes :

• les cartes du zonage révisé et des modifications apportées par ce zonage ;
• la liste des modifications par rapport au zonage antérieur ;
• les classements antérieurs et nouveaux de chacune des communes, sous forme de tableur ;
• une fiche détaillant l’entrée en application dans le temps de la révision du zonage pour les dispositifs qui sont concernés.