Circulaire du 4 février 2008 relative aux conventions globales de patrimoine des organismes d’habitations à loyer modéré

Textes sources :

Loi 2004-809 du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales (article 63)

Décret n°2007-316 du 8 mars 2007 relatif aux conventions globales de patrimoine des organismes d’habitations à loyer modéré

Textes abrogés : Néant

Textes modifiés : Néant

N° NOR : MLV0800717C

La loi n° 2004-809 du 13 août 2004 (art 63) relative aux libertés et aux responsabilités locales a introduit au code de la construction et de l’habitation (art. L.445-1 à L. 445-8 notamment) un nouveau régime de conventionnement entre les organismes de logement social et l’Etat portant sur l’ensemble de leur patrimoine. Le décret n° 2007-316 du 8 mars 2007 a précisé les différents paramètres qui constituent le processus, les limites et les marges d’action d’un conventionnement global de patrimoine.

Par ailleurs, les services du ministère chargé du logement ont conduit, avec les principales fédérations représentatives des organismes d’habitations à loyer modéré et des sociétés d’économie mixte, une réflexion approfondie sur l’ensemble des implications de ce nouveau mode d’action qui, par construction, couvre tous les aspects de la vie d’un patrimoine locatif et, par son mode contractuel, devrait constituer un nouveau cours des relations entre l’Etat et les acteurs du logement social [note1]. En particulier, les services de l’Etat traditionnellement habitués aux approches procédurales ou de simple contrôle, devront, à l’occasion de leur dialogue avec les bailleurs sociaux, savoir privilégier, une approche stratégique prenant en compte les enjeux majeurs qui restent ceux de l’Etat en matière de logement social.

Note 1: Ces travaux ont abouti à un document de référence qui a fait l’objet d’un échange de correspondance entre le délégué général de l’union sociale pour l’habitat (2 mai 2007) et le directeur général de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction (4 mai 2007). Ce document a été mis en ligne à destination des services déconcentrés de l’Etat chargés du logement (Flash DGUHC n° 16).


La présente circulaire se propose de vous apporter, d’une part, une description détaillée des éléments constitutifs d’une convention globale de patrimoine, d’autre part, les orientations et recommandations nécessaires quant au rôle attendu de l’Etat à l’égard de cette réforme.

En application de l’article L.445-1 du CCH, la convention globale de patrimoine doit procéder d’un plan stratégique de patrimoine et tenir compte des programmes locaux de l’habitat existants.

Parce qu’il suppose une connaissance et une analyse approfondie de l’état du patrimoine et de son devenir souhaitable et possible à moyen terme et ceci dans tous ses aspects, physiques, économiques et sociaux, l’engagement dans une démarche de conventionnement global résultera prioritairement de l’initiative de chaque bailleur concerné. L’Etat, de son côté, ne peut qu’encourager une telle démarche ; il a en outre un devoir d’information à l’égard de toutes les parties intéressées par le conventionnement global. A cet égard, une présentation d’ensemble de la réforme aux membres du comité régional de l’habitat, serait particulièrement opportune.

Symétriquement, l’Etat n’aura bien évidemment aucune obligation de signer toute convention si, après dialogue resté infructueux avec l’organisme, il apparaissait que ladite convention aboutit à méconnaître manifestement certaines missions essentielles d’intérêt général dont les bailleurs sociaux sont investis.

Tout au contraire, la cosignature par l’Etat d’une convention globale de patrimoine résultera d’un dialogue à la fois étendu et confiant avec chaque bailleur demandeur, laissant à celui-ci sa pleine responsabilité de gestionnaire mais veillant à une juste prise en charge des missions qui incombent au logement social et aux réponses qu’apporte l’organisme aux politiques nationales. Il importe en particulier que l’Etat soit associé à la démarche de l’organisme, dès l’amont de la convention, au stade des principales conclusions du plan stratégique de patrimoine puis au stade de l’élaboration des principaux engagements de l’organisme.

Vous vous attacherez par conséquent à vérifier que l’organisme maintient un effort de construction, de réhabilitation et le cas échéant de renouvellement de son patrimoine conforme aux besoins locaux et à ses propres capacités. De même, vous vous assurerez que la politique des loyers pratiqués reste accessible aux différents segments de population concernés, que les possibilités de modulation des plafonds de ressources ou du supplément de loyer de solidarité, ouvertes par le conventionnement global, sont bien justifiées par des nécessités de mixité sociale. Le conventionnement global devrait également être pour vous l’occasion d’inventorier l’état de vos droits à réservation de logements au bénéfice des plus défavorisés et plus généralement de vérifier que la politique poursuivie par l’organisme permettra bien de donner une réelle effectivité au nouveau « droit au logement opposable ». Vous vous assurerez enfin que les différents objectifs portés par la convention globale de patrimoine demeurent compatibles avec les équilibres économiques d’ensemble de l’organisme.

L’établissement d’une convention globale de patrimoine doit avoir été précédé de plusieurs concertations préalables. Il en va ainsi, en particulier, de la concertation avec les associations de locataires dans le cadre du plan de concertation locative (article L.445-1) au sujet du classement des immeubles ou ensembles immobiliers en fonction de la qualité du service rendu que comporte nécessairement toute convention globale. Les organismes d’habitat social sont également tenus à la concertation avec les associations de locataires, concernant les engagements qu’ils prennent quant à la qualité du service rendu aux locataires (article R.445-5). Vous vérifierez par conséquent que ces concertations ont bien eu lieu et vous vous en ferez communiquer les résultats.

Par ailleurs, les établissements publics de coopération intercommunale et les départements délégataires des aides à la pierre devront obligatoirement être consultés sur les parties de convention intéressant leur territoire. Il reviendra à chaque préfet de département d’engager cette consultation en y associant les organismes concernés selon des modalités qu’il déterminera. Il est à noter que ces EPCI ou départements délégataires ont la faculté de signer les conventions s’ils le souhaitent mais sans que ceci constitue une obligation pour eux.

Considérant que plusieurs conventions globales relevant de plusieurs organismes présents sur un même territoire peuvent, dans certains cas, appeler à une recherche d’harmonisation entre les bailleurs, vous encouragerez toute démarche allant dans ce sens, par exemple pour rapprocher des niveaux de loyers portant sur des ensembles immobiliers de qualité comparable.

Chaque fois que le patrimoine d’un organisme de logement social sera entièrement situé sur le territoire d’un seul département, la convention globale de patrimoine pourra être valablement signée , au nom de l’Etat, par le préfet de ce département. Dans le cas contraire, la convention sera signée au nom de l’Etat par le préfet de région du siège social de l’organisme considéré ; le préfet de région aura alors la charge de prendre l’avis des préfets de département de cette même région et, le cas échéant, celui des autres préfets de région éventuellement concernés.

Les conventions de patrimoine sont conclues pour une période de 6 ans et sont renouvelables ; les conditions de leur évolution dans le temps sont décrites avec précision dans les documents joints à la présente circulaire. Sauf évènements d’une particulière importance modifiant l’économie générale de la convention tels qu’achats ou vente ou démolition de patrimoine, dans une proportion très significative, il n’y aura pas lieu à avenants en cours de période.

En revanche, vous attacherez du prix à un suivi périodique suffisant de l’évolution de la convention. A cette fin, vous conviendrez avec l’organisme concerné, dans le cadre contractuel de la convention, des principaux paramètres devant faire l’objet d’un point périodique de façon à mesurer la réalisation des engagements pris et toute évolution jugée significative.

Vous trouverez dans les documents joints en annexe à la présente circulaire les précisions et les explications nécessaires à une bonne mise en œuvre des textes relatifs aux conventions globales de patrimoine. Au surplus, mes services apporteront aux services déconcentrés de l’Etat un soutien et un suivi renforcés aux premières conventions globales qui viendront à être élaborées ; les enseignements qui pourront en être tirés feront ensuite l’objet d’une diffusion auprès des services qui, ultérieurement, auront eux-mêmes à instruire des propositions de conventionnement global. Il est de même envisagé de créer, au niveau central et en liaison avec l’Union Sociale pour l’Habitat, un point d’appui susceptible d’apporter un avis sur d’éventuelles questions d’interprétation ou de doctrine qui pourraient naître à l’occasion du dialogue entre l’Etat et les organismes bailleurs.

En tout état de cause, vous me saisirez sous le timbre DGUHC/OC de toute difficulté que vous pourriez rencontrer lors de l’élaboration ou de la mise en œuvre de ces nouvelles conventions.


Le Directeur,

Adjoint au directeur général de l'urbanisme,

de l'habitat et de la construction



Etienne CREPON

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