Annexe 1 - Conditions de substitution du contenu des conventions globales de patrimoine (CGP) aux engagements de même nature figurant dans les conventions APL

I) Conditions de substitution du contenu des conventions globales de patrimoine aux engagements de même nature figurant dans les conventions APL signées avant le 1er janvier 2005 [note 1]

Le dernier alinéa de l’article L.445-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que « les engagements qui sont de même nature que ceux figurant dans les conventions conclues au titre de l’article L.351-2 et en vigueur à la date de la signature de la convention globale mentionnée à l’article L.445-1 se substituent de plein droit à ceux-ci ainsi qu’à l’engagement d’occupation sociale inscrit dans ces conventions pour la durée de celles-ci ».

Par conséquent, les plafonds de ressources, les loyers maximaux et, le cas échéant, le contingent préfectoral indiqués dans les conventions globales de patrimoine priment sur ceux figurant dans les conventions APL (articles 6, 8 et 9 de la convention-type HLM) et portant sur les mêmes immeubles ou ensembles immobiliers, sans qu’il y ait nécessité de passer des avenants aux conventions APL en cours.

Cela suppose qu’en cas d’expiration d’une CGP, les dispositions des conventions APL en vigueur s’appliqueront à nouveau dans leur intégralité. Cependant, ce cas de figure ne doit pas se présenter dans la mesure où la convention globale de patrimoine contient la clause-type suivante : « A défaut de renouvellement, les conditions issues de l’application du cahier des charges en vigueur au terme de la convention restent en application. » 

II) Conditions de substitution du contenu des conventions globales de patrimoine aux engagements de même nature figurant dans les conventions APL signées après le 1er janvier 2005

« Pour les conventions conclues au titre de l’article L.351-2, postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°2004-809 du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales, la substitution intervient au terme de la douzième année de leur application » (dernière phrase de l’article L.445-2).

Il convient de distinguer trois hypothèses :

1)Le cahier des charges de gestion sociale prévoit des engagements différents de ceux figurant dans une convention APL conclue après le 1er janvier 2005 lorsque celle-ci parvient au terme de sa douzième année

Dans ce cas, les engagements d’occupation sociale, les loyers maximaux voire les réservations préfectorales des logements indiqués dans la CGP se substituent automatiquement à ceux inscrits dans la convention APL au bout de 12 années.

Exemple : Un bailleur conclut une CGP le 1er juillet 2008. Le 30 juin 2010, ce même bailleur signe une convention APL pour une opération de construction neuve financée en PLUS, située en zone 1, avec un loyer maximal PLUS + 18%. Au cours de l’année 2016, la commune sur laquelle est située cette opération passe en zone 1 bis. Lors de la deuxième révision du cahier des charges de la CGP en 2020, le bailleur prévoit d’appliquer le loyer maximum du PLUS + 20% de la zone 1 bis à cet immeuble, en contrepartie d’une baisse équivalente du produit locatif maximum sur d’autres ensembles immobiliers de son patrimoine. Au terme de la douzième année d’existence de la convention APL signée le 30 juin 2010, c’est-à-dire le 1er juillet 2022, le loyer maximal de l’opération concernée passera automatiquement du niveau PLUS + 18% de la zone 1, au niveau PLUS + 20% de la zone 1 bis.

2) Le cahier des charges de gestion sociale reprend in extenso les engagements d’occupation sociale, le loyer maximal et le quota de logements réservés figurant dans une convention APL conclue après le 1er janvier 2005 et arrivant au terme de sa douzième année d’existence

Il n’est pas possible d’anticiper systématiquement les modifications relatives au loyer maximal, aux engagements d’occupation sociale ou au contingent préfectoral à intégrer dans le cahier des charges de gestion sociale avant qu’une convention APL signée après le 1er janvier 2005 soit arrivée au terme de sa douzième année d’existence. Dans ce cas, la modification des engagements de même nature figurant dans les conventions APL pourra intervenir à l’occasion de la révision du cahier des charges de gestion sociale.

Exemple : Un bailleur conclut une CGP le 1er juillet 2008. Celui-ci acquiert en 2019 auprès d’un autre bailleur un immeuble conventionné à l’APL depuis 2013. En 2020, lors de la deuxième révision de la CGP, l’organisme intégrera cet immeuble dans la convention. Cependant, il sera trop tôt pour anticiper une redistribution des loyers de cet immeuble dont la convention APL ne parviendra au terme de sa douzième année qu’en 2025. Il sera temps d’y procéder lors de la troisième révision du cahier des charges de gestion sociale de la CGP, qui interviendra en 2026.

3) Le cahier des charges de gestion sociale n’a pas encore intégré un immeuble conventionné à l’APL au moment où cette convention parvient au terme de sa douzième année

On peut également envisager l’hypothèse où un immeuble conventionné à l’APL n’a pas encore été intégré dans la CGP au moment où la convention APL parvient au terme de sa douzième année d’existence. Dans ce cas, les dispositions de la convention APL continuent de s’appliquer jusqu’à la prochaine révision du cahier des charges de gestion sociale, qui intégrera cet immeuble dans la CGP et pourra prévoir des engagements différents.

Exemple : Un bailleur conclut une CGP le 1er juillet 2010. Celui-ci acquiert en 2019 auprès d’un autre bailleur un immeuble conventionné à l’APL depuis 2008. En 2020, la convention APL sera parvenue au terme de sa douzième année d’existence, mais l’immeuble, acquis en 2019, n’aura pas pu être intégré dans la CGP dont le cahier des charges ne sera révisé qu’en 2022. Les dispositions de la convention APL continueront donc à s’appliquer jusqu’en 2022, date à laquelle l’organisme intégrera cet immeuble dans la CGP et pourra procéder à une remise en ordre des loyers immédiatement applicable.