Annexe 2 - Exemple : Limitation du loyer au m² pour les immeubles ou ensembles immobiliers financés par des prêts PLUS dans le cas d’annexes importantes

L’immeuble I comportant des surfaces annexes entrant dans le calcul de la surface utile, le loyer maximum au m² de surface utile fixé dans la convention est plafonné de telle sorte que le produit locatif maximum (égal au produit de la surface utile par le loyer maximum de base au m² pondéré par le coefficient de structure) ne dépasse pas de plus de 18% le niveau qui aurait été le sien en l’absence de toute surface annexe.

Le rapport entre produit locatif avec annexes et produit locatif sans annexes est égal à:
[ SH + 0,5SA + 20NL ] / [SH + 20NL]

Quelle que soit la valeur du loyer retenue pour l’immeuble I dans la limite du plafond déterminé par application des dispositions de l’arrêté du 19 mars 2007, le produit locatif est supérieur de 11,6% à ce qu’il serait s’il n’y avait pas d’annexes, mais il reste inférieur à la limite réglementaire maximum de 18%.

Cette condition est remplie lorsque SA ≤ 0,36 * (SH + 20 NL)

L’immeuble I, situé en zone 2, est occupé par des ménages sous plafond de ressources PLUS

L’immeuble étant destiné à des ménages sous plafond de ressources PLUS, le produit locatif maximum ne doit pas dépasser de plus de 6% le montant maximum, établi conformément à l’arrêté du 19 mars 2007 relatif aux prix plafond au m² inscrits dans le cahier des charges de gestion sociale, qui aurait été le sien en l’absence de toute surface annexe.

En l’absence de surfaces annexes, le prix au m² fixé dans le cahier des charges de gestion sociale conformément à l’arrêté du 17 mars 2007 actualisé ne pourrait excéder la valeur de :

6,03 € * CS, soit 5,99 € / m² (en l’absence d’annexes, SU = SH et CS = 0,9938)

Le produit locatif de l’immeuble (6,03*CS*SU) serait alors de 6184 €.

Une majoration maximum de 6% conduit à un plafond de 6555 € pour le produit locatif.

• Cas 1. Le bailleur souhaite fixer dans le cahier des charges de gestion sociale un loyer plafond correspondant au loyer maximum de base : 6,03 €/m² * CS, soit 5,82 € / m²SU. Le produit locatif correspondant est de 6900 € et est donc supérieur au produit locatif maximum.
• Cas 2. Le bailleur souhaite fixer dans le cahier des charges de gestion sociale un loyer plafond correspondant à 5,90 €/m² * CS, soit 5,69 € / m²SU. Le produit locatif correspondant est de 6751 € et est donc supérieur au produit locatif maximum.
• Cas 3. Le bailleur souhaite fixer dans le cahier des charges de gestion sociale un loyer plafond correspondant à 5,70 €/m² * CS, soit 5,50 / m²SU. Le produit locatif correspondant est de 6522 € et est donc inférieur au produit locatif maximum.

Dans les cas 1 et 2, le produit locatif devra donc être « plafonné » à 6555 € (correspondant à 5,65 €/m²SU). Le produit locatif obtenu dans le cas 3 est compatible avec le montant plafond réglementaire.

Lorsque SA ≤ 0,12 * (SH + 20 NL), il n’y a pas plafonnement du loyer du fait de la surface annexe. Dans le cas contraire, il y a lieu de vérifier que le produit locatif est compatible avec le montant plafond réglementaire.