Annexe 3 - Méthodologie d’analyse statistique des organismes

La connaissance d’un organisme HLM s’appuie en particulier sur une comparaison avec les bailleurs homologues. Plusieurs des données statistiques mises à disposition des services permettent une telle analyse, à travers l’étude de distributions en quantiles. Le présent document se propose de rappeler les principales grandeurs devant être examinées afin de disposer d’une image suffisante de la situation d’un organisme, à partir de la composition de son patrimoine, de son activité d’investissement, mais aussi de sa santé financière et de son orientation sociale.

Des éléments de mise en œuvre pratique au moyen de l’outil Bolero Web sont donnés en dernière partie ; afin de faciliter la liaison avec la présentation théorique, les références sous lesquelles les données statistiques sont implémentées dans Bolero Web sont indiquées en gras encadré.

N.B. Les informations intégrées dans Bolero Web, ne couvrent ni la totalité des informations pertinentes, ni l’ensemble des organismes. En conséquence, l’examen d’enquêtes additionnelles sera toujours un complément utile, qu’elles soient de portée générale (EPLS, OPS, données de la CNAF et des CAF) ou spécifiques (rapports de la Miilos, des Chambres régionales des comptes ou des antennes régionales de la CDC).

L’application Bolero Web est accessible à l’adresse suivante [note 1] : http://bolero.application.i2/

1.Caractérisation du patrimoine

1.1.Présentation générale

Pour chacun des axes d’analyse suivants, les données relatives à un organisme peuvent être comparées aux regroupements nationaux et régionaux produits dans le cadre de l’enquête EPLS.

Ancienneté du patrimoine

Le profil de l’âge du parc est présenté sous la forme d’un histogramme, qui distingue pour des raisons historiques les logements antérieurs à 1948, ceux construits entre 1948 et 1960, la période comprise entre 1960 et 1990 (divisée en 5 tranches) et les logements plus récents.

Typologie d’ensemble du parc locatif

Le patrimoine d’un organisme peut être décrit selon son origine (construction neuve, acquisition, acquisition-amélioration, logements confiés en gestion), son affectation (collectif ou individuel) ou encore la taille des logements, exprimée en nombre de pièces.

Classification des financements

Le type de prêt utilisé pour la construction ou l’acquisition des logements, ainsi que la nature de leur conventionnement, sont révélateurs de l’âge du patrimoine et surtout de l’orientation plus ou moins sociale de son occupation.

1.2.Effort de construction et de maintenance

Mesures en volume

Une première approche consiste simplement à comparer le patrimoine d’une année sur l’autre : la variation des totaux indique les mouvements nets, sans qu’il soit possible de séparer les entrées et sorties au sein d’une même catégorie de logements.

Plusieurs informations sont par ailleurs fournies annuellement par les organismes, dont le nombre de logements en construction, locatifs (S-NLLC) et en accession (S-NLAC). Renseignés à titre purement déclaratif, ces éléments ne bénéficient pas d’une certification extérieure.

Mesures en valeur

Les traductions de l’effort de construction en termes de produits et de charges doivent surtout permettre la détection des valeurs faibles : les valeurs élevées peuvent avoir de multiples causes (nombre d’opérations, cherté du foncier ou des travaux) qu’il est difficile de démêler.

On observe en priorité la production immobilisée au cours de l’exercice (comptes débutant par 72), qui révèle le montant total des opérations en neuf, amélioration et renouvellement d’immobilisations ; la production stockée (compte 71), correspondant aux opérations d’accession ; et enfin les charges de gros entretien (compte 6152). Suite à la réforme comptable de 2005, le compte de charges de grosses réparations (6153) a disparu ; une explication plus détaillée en est fournie au 2.1.3.

N.B. : Les résultats d’EPLS ne tiennent pas compte des logements en foyers et résidences. Cette information est fournie à titre déclaratif par les organismes sous la référence S-NLFR.

2.Analyse de la situation financière

Dans tout ce qui suit, seuls les ratios (présentés sous forme de quotients) permettent les comparaisons sur la base de distributions en quantiles, selon les méthodes rappelées en fin de document. Le caractère plus ou moins favorable de la situation d’un organisme s’apprécie alors simplement au regard de son positionnement au sein d’une population donnée.

Les valeurs exprimées en euros (par exemple niveau de la trésorerie, chiffre d’affaires, etc.) ne peuvent être comparées directement entre elles, car elles dépendent de la taille des organismes.

2.1.Structure du bilan

2.1.1.Eléments accessibles en lecture directe

L’examen du bilan produit annuellement par les organismes est révélateur de leur santé financière structurelle et de leur potentiel de développement ou, inversement, de leurs risques d’insolvabilité à plus ou moins court terme.

B2N – Fonds de roulement net global (FRNG)

Le FRNG correspond à la différence entre les ressources et les emplois stables, à savoir les fonds propres, les emprunts bancaires à long terme [note 2], la PGE et les dépôts de garantie d’une part, les immobilisations corporelles, incorporelles et financières, en valeur nette, d’autre part. Le FRNG doit être positif, les ressources durables assurant alors au moins le financement de l’actif durable.

B4N – Trésorerie [Note 3]

La trésorerie est en principe positive et d’un montant relativement proche du FRNG.

Potentiel financier

Le potentiel financier exclut du FRNG les ressources de long terme qui, par principe, ne peuvent être affectées au financement des immobilisations (PGE et dépôts de garantie).

N.B. L’interprétation du potentiel financier est affectée par la dernière réforme comptable : la diminution fréquente de la PGR, devenue PGE (voir ci-dessous), entraîne son augmentation.

2.1.2.Ratios déduits du bilan

Afin de faciliter la comparaison entre organismes, les grandeurs décrites précédemment peuvent être rapportées au volume d’activité, dont une bonne mesure est le niveau moyen des dépenses.

B2 – FRNG / Dépenses mensuelles moyennes

B4 – Trésorerie nette / Dépenses mensuelles moyennes

L’analyse peut être complétée par l’examen du ratio B13, qui correspond à la part des ressources internes dans les capitaux permanents.

2.1.3.Cas particulier du gros entretien et des grosses réparations

L’obligation historique faite aux bailleurs sociaux d’anticiper les travaux de pérennisation de leur patrimoine par la constitution d’une provision dédiée (PGR) a partiellement disparu à l’occasion de la réforme comptable de 2005. Le bilan fait désormais apparaître une provision pour gros entretien (PGE), destinée exclusivement aux opérations de remise en état ne visant pas à prolonger la durée de vie des immobilisations. Les dépenses anciennement qualifiées de grosses réparations sont assimilées à des constructions neuves.

B12 – PGE (ou PGR avant 2005) / Nombre de logements gérés

Du point de vue de l’analyse financière, il s’agit toujours de rapporter la PGE au nombre de logements afin d’évaluer ce que l’organisme a « mis de côté » en prévision des travaux à venir. Toutefois, le ratio étant techniquement le même qu’avant la réforme comptable, son interprétation devient difficile : les valeurs calculées avant et après 2005 ne sont pas comparables.

Les instructions comptables demandent dorénavant aux organismes de fixer le montant de leur PGE en rapport avec une programmation pluriannuelle de travaux de gros entretien. Afin de s’assurer que cette consigne est respectée, il est intéressant de rapporter la valeur de la PGE aux dépenses annuelles de gros entretien, inscrites au compte de charges 6152.

La procédure de création d’un tel ratio ad hoc est décrite à la fin de ce document.

2.2.Gestion et rentabilité

2.2.1.Soldes intermédiaires de gestion

La création de richesse est mesurée par les grands agrégats classiques, à commencer par le chiffre d’affaires (B1D). Il désigne l’ensemble des produits réalisés par l’organisme au titre de ses activités courantes : gestion locative, vente, octroi de prêts, autres prestations.

Après soustraction des coûts directs, il reste la marge brute (S-MABT). Cet indicateur est le seul à fournir une information exploitable sur la rentabilité relative des différentes activités d’un même bailleur (S-MALO, S-MAAC, S-MAPR, S-MAPD). En effet, la ventilation des charges et produits par activité n’est généralement fiable que jusqu’à ce stade.

La prise en compte des coûts hors production conduit au résultat d’exploitation (S-RESU). On passe au résultat courant en intégrant le résultat financier, puis au résultat net (S-RTOT) après incorporation des éléments exceptionnels (notamment les cessions d’actif).

Bien que cela soit contraire à l’intuition, le résultat net n’est pas forcément la mesure la plus juste de la rentabilité d’un organisme. En effet, n’ayant pas pour objet de distribuer de la valeur, celui-ci tend parfois à afficher des résultats minorés par des dotations « prudentes » aux amortissements et aux provisions. Par conséquent, la contribution de l’organisme à l’accroissement de ses ressources doit s’apprécier de manière plus globale que par l’incorporation du résultat net aux fonds propres ; c’est pourquoi on privilégie l’étude de l’autofinancement.

2.2.2.Différentes approches de l’autofinancement

La notion d’autofinancement se réfère à la capacité de l’organisme à dégager de lui-même des ressources financières pouvant ensuite être librement affectées.

La capacité d’autofinancement est le solde des produits et charges courants ayant une contrepartie en trésorerie. Elle diffère du résultat courant à hauteur des charges et produits calculés, tels que les dotations aux amortissements et provisions. En retranchant le remboursement en capital des emprunts locatifs, on aboutit à l’autofinancement courant. Enfin, la prise en compte des éléments exceptionnels fournit l’autofinancement net (B1N).

Dans le cadre de son activité immobilière, l’organisme affecte son autofinancement au patrimoine existant (amortissement ou constitution de provisions dédiées) et, à travers l’accroissement de ses fonds propres, au financement d’opérations nouvelles. On le rapporte habituellement au chiffre d’affaires afin de corriger l’effet de la taille de l’organisme.

B1 – Autofinancement net / Chiffre d’affaires

Suite à la réforme comptable, il est difficile d’interpréter les mouvements de l’autofinancement en 2005. Les dépenses de grosses réparations ne donnent plus lieu à des décaissements d’exploitation, ce qui conduit à une majoration de l’autofinancement, toutes choses égales par ailleurs. L’absence de croissance significative de l’autofinancement entre 2004 et 2005 (au moins 3 %) doit donc constituer un signal d’alerte.

Sur les exercices suivants, tout dépendra du mode de financement des renouvellements de composants, avec un éventuel appel à la dette qui ramènera alors l’autofinancement à la baisse.

2.2.3.Déterminants de la rentabilité : les produits

Les bailleurs sociaux concernés par le conventionnement global tirent en principe la majorité de leurs produits de la gestion locative, qui se caractérise par le niveau des loyers quittancés et l’importance de la vacance et des impayés. On rappelle que les pertes induites par ces deux facteurs n’ont pas le même positionnement dans le temps :

la vacance affecte directement l’autofinancement car elle vient minorer la masse globale des loyers quittancés et des charges récupérées ; les impayés ne dégradent l’autofinancement qu’une fois que l’organisme reconnaît le caractère irrécouvrable des créances ; du quittancement initial à cette admission en charges, il peut s’écouler un certain délai pendant lequel la créance est « stockée », en principe dans le compte de clients douteux 416.

B9 – Loyers quittancés / Nombre de logements gérés

B3 – Evolution des créances locataires [Note 4] / loyers et charges récupérés

On mesure l’évolution des créances plutôt que leur niveau en fin d’exercice car ce dernier inclut les termes échus de décembre, qu’il est normal de ne pas avoir encaissé en fin d’année. En calculant la différence entre deux années consécutives, on neutralise cet effet. Par conséquent, c’est le signe de B3 qui doit être étudié en priorité car il indique le sens d’évolution des impayés.

B11 – Taux de vacance de plus de trois mois

Ce ratio exclut la vacance frictionnelle, de très courte durée et liée aux changements de locataires, mais comporte néanmoins plusieurs limites. Ainsi, il ne permet pas d’isoler la vacance technique (en prévision de travaux ou démolitions), qui relève pourtant d’une logique spécifique. Par ailleurs, le calcul de B11 s’appuie sur des nombres de logements sans tenir compte des niveaux de loyers, ce qui empêche d’apprécier complètement l’impact financier de la vacance.

Le taux de rotation (proportion de logements ayant changé d’occupant au cours de la période écoulée), non disponible dans les données fournies par la DGUHC à travers Bolero, peut être étudié en complément.

Indications portant sur les autres produits

La formation de l’autofinancement fait souvent intervenir des produits secondaires, à commencer par les loyers quittancés en dehors du parc locatif au sens strict. Leur poids relatif est mesuré par le ratio B9bis, qui rapporte les loyers du parc locatif au total des loyers perçus.

Des activités hors gestion locative peuvent ensuite contribuer à la rentabilité. Il est conseillé de construire des ratios ad hoc afin d’évaluer leur importance, selon que l’on souhaite rapporter les loyers du parc locatif (7041 + 7042 + 7043) ou le produit locatif total (somme des données commençant par 704) au chiffre d’affaires (B1D).

Bien que les placements des organismes HLM soient réglementés, la gestion active de leur trésorerie peut tout de même être source de profits. On se réfère alors aux ratios B16 et B16bis, qui rapportent respectivement les produits des placements au nombre de logements et aux loyers.

Enfin, les situations dans lesquelles la santé financière de l’organisme dépend du versement de subventions doivent être identifiées, dans la mesure où elles comportent des risques spécifiques. Il s’agit plus spécifiquement des subventions d’exploitation, souvent octroyées par les collectivités territoriales dans le cadre de conventions et inscrites au compte 743, des subventions dédiées à un effort de gros entretien, au compte 744, et des subventions d’équilibre versées par la CGLLS, l’ANRU ou les collectivités et figurant au compte 7715.

2.2.4.Déterminants de la rentabilité : les charges

Sauf cas particulier, les dépenses prises en compte dans la formation de l’autofinance-ment d’un organisme HLM se répartissent entre 4 catégories principales, à observer sous forme de ratios :

B5 – TFPB / Nombre de logements gérés

B6 – Coût de gestion hors TFPB et maintenance / Nombre de logements gérés

B7bis – Annuités locatives / Loyers

B8 – Dépenses de maintenance / Nombre de logements gérés

La réforme comptable perturbe l’interprétation des ratios B7 et B8. B8 diminue immédiatement, dès 2005, du fait de la disparition des dépenses de grosses réparations. Ce phénomène, qui devra être distingué des autres facteurs de baisse des dépenses de maintenance, pourra être mis en relation avec la hausse « mécanique » de l’autofinancement en 2005. Les éventuels nouveaux emprunts au titre des grosses réparations (dont on rappelle qu’elles deviennent équivalentes à des constructions neuves) contribueront quant à eux à une hausse progressive de B7.

N.B. Il existe aussi des ratios B5bis, B6bis, B7 et B8bis. La présentation retenue au 2.2.4. est celle qui se prête le mieux à l’interprétation ; on indique notamment les annuités rapportées aux loyers afin de mesurer quelle part du produit principal de l’activité d’un organisme lui est « d’office » rendue inaccessible du fait de ses engagements contractuels vis-à-vis des prêteurs.

3.Occupation sociale du parc

Le caractère plus ou moins social des populations logées conditionne l’établissement du cahier des charges de gestion sociale. Il s’évalue selon les axes suivants :

• zonage spécifique du patrimoine (ZUS, ZRU, ZFU, ZRR) ;
• importance des aides à la personne : proportion de bénéficiaires, pouvant déclencher des dérogations aux plafonds de ressources, ou part en volume dans la masse des loyers ;
• ressources des occupants, exprimées en référence à des valeurs absolues, aux plafonds PLUS et PLA-I ou aux différents minima sociaux.

La DGUHC n’est actuellement en mesure d’intégrer aucune de ces informations dans Bolero Web à titre global. Des saisies ponctuelles sont toutefois possibles au niveau local pour les organismes dont les services ont la connaissance. Les sources peuvent être l’enquête OPS, réalisée actuellement tous les 3 ans par les DDE, ou les informations issues des CAF.

4.Mise en œuvre pratique avec Bolero Web

4.1.Sélection d’un organisme

Une fois connecté à Bolero Web, l’utilisateur accède à la page d’accueil, puis au module de sélection de populations en cliquant sur l’intitulé correspondant à gauche de l’écran. La recherche simple est intuitive, les options plus fines étant détaillées dans l’aide en ligne.

Une fois la sélection validée, on peut se rendre dans le module de suivi, à partir duquel sont accessibles les différentes fiches mentionnées ci-dessous.

4.2.Fiches synthétiques pré-remplies

En cliquant sur les intitulés correspondants dans la colonne de gauche, plusieurs documents déjà mis en forme et rassemblant de nombreux éléments déjà évoqués sont accessibles. Les résultats peuvent être consultés à l’écran ou, dans certains cas, exportés (par la fonction « imprimer ») sous forme de documents texte. L’impression directe de captures d’écran demeure toujours possible. Succinctement, on y trouve :

• fiche signalétique : description administrative de l’organisme ;
• fiche financière : bilan et compte de résultat, présentés en grandes masses (utiles pour le calcul du FRNG) ou dans le détail de la comptabilité. On y trouve également le récapitulatif des principaux ratios de structure et de rentabilité ;
• fiche sociale : caractéristiques des populations logées. Dans la base fournie actuellement par la DGUHC, ce document est vide ;
• fiche patrimoniale : typologies les plus courantes du parc locatif.
• La fiche de synthèse et la fiche normalisée proposent des présentations différentes ou sur plusieurs années des données contenues dans les autres fiches.

4.3.Observation de données quelconques

Toutes les données dont la référence a été indiquée dans ce document peuvent être étudiées sous forme de séries temporelles ; on y accède, dans le module de suivi, en cliquant sur analyse de données et en saisissant leur nom. Bolero Web propose également un assistant de recherche, qui permet d’explorer la liste des références disponibles.

Au sein de l’arborescence du plan de comptes, des regroupements par tronc commun peuvent être effectués : Bolero Web calcule la somme des comptes commençant par le ou les mêmes chiffres.

Une présentation par comparaison à d’autres organismes s’obtient dans la rubrique positionnement, après sélection d’un référentiel (tous organismes d’une certaine région, d’une certaine taille, etc.).

4.4.Création de ratios et de référentiels

Certains points de l’analyse font appel à des ratios ad hoc, qui ne figurent pas parmi ceux que calcule habituellement la DGUHC. Bolero Web permet à l’utilisateur local de créer ses propres ratios, dans la rubrique définitions – données calculées du module d’administration.

En cliquant sur « rechercher », on affiche la liste des ratios connus, qu’il est possible, à condition d’y être habilité, de modifier ou de compléter. L’option « ajouter » permet d’accéder à l’outil de création de ratios, qui obéit à une syntaxe décrite dans l’aide en ligne. Une fois nommé et enregistré, le nouveau ratio devient disponible dans l’analyse de données.

De la même manière, afin de positionner un organisme au sein d’un ensemble qui n’est pas l’une des populations usuelles de la DGUHC (par exemple « tous les offices », « tous les organismes dont l’autofinancement est positif », etc.), il est possible de créer des référentiels. Cette fonction est accessible dans la rubrique gestion du module référentiels.

Après avoir vérifié dans la liste affichée que le référentiel cherché n’existe pas déjà, l’utilisateur peut « ajouter » un référentiel, qui sera composé soit d’une population déjà définie (par exemple, celle en cours d’usage), soit de l’ensemble des organismes répondant à certains critères. Cette dernière option nécessite d’avoir défini au préalable une classe (module d’administration – classes d’organismes) qui rassemble les critères en question.

Une fois le référentiel créé, il est nécessaire d’indiquer pour quelles données (ratios, comptes, etc.) les différents quantiles doivent être déterminés, puis de lancer les calculs correspondants. Au terme de cette opération, le référentiel devient exploitable dans la rubrique positionnement.