Circulaire du 4 février 2008 relative aux conventions globales de patrimoine des organismes d’habitations à loyer modéré - fiche thématique n°2

Politique patrimoniale

La politique patrimoniale exprime principalement les besoins de maintenance du parc existant ainsi que les variations de son volume, en plus et en moins, envisagés pour les 6 années de la convention globale. Elle couvre par conséquent toute intervention technique lourde sur l’existant, les acquisitions nouvelles, les constructions neuves prévues et en sens inverse, les démolitions et cessions de patrimoine.

S’agissant de la politique de vente de logements aux locataires, il y a lieu de rappeler que l’article L. 445-1 5è alinéa prévoit que la convention globale de patrimoine doit comprendre un plan de mise en vente à leurs locataires ainsi que des orientations quant au réinvestissement de fonds provenant de la vente. Par ailleurs, l’article L. 443-7 du CCH rappelle que la décision d’aliéner est prise par l’organisme propriétaire, que le conseil d’administration de chaque organisme doit délibérer annuellement sur les orientations de sa politique de vente et qu’enfin, le comité régional de l’habitat est saisi chaque année d’un rapport du représentant de l’Etat sur la vente de logements HLM. L’ensemble de ces mesures se veulent incitatives à la vente de logements aux locataires. Pour autant, une telle politique ne peut être décidée que par l’organisme et s’appuyer en particulier sur une étude raisonnée de la demande existante ou latente ; les objectifs poursuivis pouvant relever tout à la fois de la recherche d’une augmentation des fonds propres et du souci d’élargir l’offre des formules d’habitat ; plus largement, la cession de logements peut relever des arbitrages qu’un bailleur peut être amené à réaliser sur son patrimoine : il peut s’agir, parmi d’autres, d’une volonté de se défaire d’un certain type d’habitat (pavillonnaire par exemple) ou du retrait d’une localisation donnée ou encore d’une répartition différente des parcs de plusieurs sociétés appartenant à un même groupe.

Dans tous les cas les besoins identifiés et la programmation de la politique patrimoniale pour les 6 années du conventionnement global doivent résulter des réflexions et orientations du plan stratégique de patrimoine. La politique patrimoniale s’inscrit en outre dans les politiques nationales que sont le plan de cohésion sociale ou le programme national de rénovation urbaine ; elle doit enfin, localement, rester cohérente avec les programmes locaux de l’habitat existants.

S’agissant des politiques nationales, il revient bien évidemment aux services de l’Etat de vérifier et, si nécessaire, d’inciter les organismes à développer une politique de construction ou de démolition – reconstruction correspondant aux besoins locaux et à leurs capacités techniques et financières. L’accroissement d’une offre nouvelle de logements reste en effet, pour l’Etat, un enjeu de première importance. Le conventionnement global doit donc être l’occasion de réaffirmer cet enjeu et notamment de traduire les contrats d’objectifs précédemment signés avec les organismes.

Les différentes interventions sur le patrimoine peuvent avoir, en cours de période conventionnelle un impact plus ou moins immédiat sur le cahier des charges de gestion sociale. Il en va particulièrement ainsi des travaux d’amélioration éligibles à la Palulos qui peuvent entraîner, en vue d’assurer l’équilibre financier d’opérations d’améliorations modifiant le classement des immeubles, un déplafonnement du loyer maximal des immeubles concernés. Ce déplafonnement, pour autant qu’il aura recueilli l’accord du préfet, prendra effet dès l’achèvement des travaux. La modification de conséquence de la convention globale (classement des immeuble et cahier des charges) ne sera pour sa part formalisée qu’à la date prévue pour sa révision.

Par ailleurs, il peut se produire, mais dans des cas a priori très rares, qu’une acquisition massive de patrimoine auprès d’un autre bailleur (ou symétriquement une sortie massive de patrimoine par vente ou démolition) justifie par son importance une révision de la convention globale, par avenant, sans attendre sa période normale de révision.

En dehors de ces cas, les effets de la politique patrimoniale n’auront pas d’incidence immédiate sur la convention globale. Il est rappelé en effet que les constructions neuves ou les acquisitions de patrimoine conventionné à l’APL ne s’intègrent à la convention globale qu’après le douzième anniversaire de leur convention APL. S’agissant des acquisitions ponctuelles de patrimoine non conventionné à l’APL ou des sorties de patrimoine par cession ou démolition, la révision de la convention globale s’opérera à sa plus prochaine date de renouvellement.

L’exposé de la politique patrimoniale de l’organisme devra nécessairement comporter les éléments de l’analyse que celui-ci porte sur les besoins de son parc en termes d’amélioration et de développement (voire de réduction si ceci correspond à une nécessité ou à une utilité démontrée). Les conclusions tirées de cette analyse pour les 6 années de la convention globale devront pouvoir se traduire dans une programmation annuelle territorialisée exprimée en termes physiques (nombre de logements et localisation) et financiers (moyens financiers à mobiliser et résultats escomptés).