Circulaire du 4 février 2008 relative aux conventions globales de patrimoine des organismes d’habitations à loyer modéré - fiche thématique n°3

Conditions de mise en œuvre du CGP

Champ d’application :

Les organismes d’HLM, mais également les SEM et les unions d’économie sociale, peuvent conclure une convention globale de patrimoine avec l’Etat.

Lorsque le signataire de la convention globale de patrimoine est un organisme d’HLM, le cahier des charges de gestion sociale porte sur l’ensemble des logements pour lesquels l’organisme détient un droit réel. Lorsqu’il s’agit d’une SEM ou d’une union d’économie sociale, le cahier des charges de gestion sociale porte uniquement sur la fraction de son patrimoine conventionné à l’APL pour lequel elle détient un droit réel.

La notion de droit réel recouvre les logements dont le bailleur est propriétaire, mais également ceux pour lesquels il est preneur d’un bail à construction, d’un bail emphytéotique ou d’un bail à réhabilitation, pour la durée du bail concerné.

Les logements-foyers et les résidences sociales entrent dans le champ du conventionnement global de patrimoine, mais constituent une catégorie autonome.

Application dans le temps :

La convention globale de patrimoine est signée pour une durée de 6 ans. Elle doit être renouvelée pour une période identique à chaque révision du cahier des charges de gestion sociale, prévue tous les 6 ans.

De façon exceptionnelle, lorsqu’un transfert significatif de patrimoine entre organismes de logements sociaux le rendra nécessaire [note 1], les parties signataires de la convention globale de patrimoine de l’organisme acquéreur pourront conclure un avenant permettant d’anticiper les modifications de la convention liées à ce changement.

Les acquisitions et les ventes d’une ampleur moindre, résultant de la respiration normale du patrimoine du bailleur, ne donneront pas lieu à un avenant, mais seront intégrées dans le cahier des charges de gestion sociale au moment de sa révision.

En l’absence d’accord entre les parties signataires pour renouveler la convention globale de patrimoine et afin d’éviter une « remise en désordre » des loyers, il convient d’insérer la clause-type suivante dans la convention globale de patrimoine initiale :

« A défaut de renouvellement, les conditions issues de l’application du cahier des charges en vigueur au terme de la convention restent en application. »

Superposition CGP et conventionnement au programme :

Le conventionnement global de patrimoine ne met pas fin au système existant de conventionnement à l’APL par programme [note 2], mais les engagements du cahier des charges de gestion sociale qui sont de même nature que ceux figurant dans les conventions APL s’y substituent sans qu’il soit nécessaire de les formaliser par des avenants aux conventions APL en cours.

Toutefois, les dispositions initiales des conventions APL signées après le 1er janvier 2005 s’appliquent pendant 12 ans, au terme desquels les engagements de la convention globale de patrimoine qui sont de même nature (plafonds de loyers notamment) se substituent à eux.

A noter que les dispositions de la convention globale de patrimoine qui sont de nature différente que celles figurant dans les conventions APL (SLS, engagements relatifs à la qualité de service…) sont immédiatement applicables.

Les conditions de substitution du contenu des conventions globales de patrimoine aux engagements de même nature figurant dans les conventions APL sont détaillées en annexe.

Régime des loyers :

Le conventionnement global de patrimoine permet une « remise en ordre » des loyers maximums des conventions APL suivant le classement des immeubles ou ensembles immobiliers, établi en fonction du service rendu aux locataires.

Une « remise en ordre » des loyers à masse constante

Le montant maximal de la masse des loyers de l’ensemble des immeubles de l’organisme résultant du cahier des charges de gestion sociale ne peut excéder le montant résultant, à la date d’établissement de ce cahier des charges, des conventions APL ou de la réglementation en vigueur. Un immeuble ou ensemble immobilier sans loyer maximum est pris en compte pour la somme de ses loyers pratiqués, dans la limite du loyer maximum du PLI.

Vous vous attacherez à réaliser un contrôle attentif, au moins par sondage, des plafonds de loyers pris en compte pour le calcul du montant maximal de la masse des loyers à la date d’établissement du cahier des charges. Les services disposant d’un logiciel de suivi des conventions APL comme ECOLO pourront utilement mener un contrôle plus systématique.

Vous vérifierez également, à l’aide de l’outil établi en commun par l’USH et la DGUHC, que la « remise en ordre » des loyers voulue par le bailleur s’effectue bien à masse constante.

Le cahier des charges peut prévoir, si nécessaire, un montant maximal plus élevé à la demande d’un organisme et en vue de préserver ses équilibres financiers, après avis de la Caisse de garantie du logement locatif social.

Cas particulier : le maintien des majorations du loyer maximum prévues par les conventions APL pour certains locataires d’immeubles ayant fait l’objet d’un conventionnement en milieu occupé ou ayant bénéficié d’un financement PLUS

Les majorations du loyer maximum prévues par les conventions APL conclues suite à une acquisition pour les logements déjà occupés par des ménages dont les ressources dépassent les plafonds PLUS ou qui n’ont pas fourni d’informations sur leur niveau de ressources lors du conventionnement (article 9 bis de la convention-type HLM) sont maintenues lors du conventionnement global de patrimoine. Il en est de même, dans le cadre d’une opération financée en PLUS, pour la majoration de 33% du loyer maximum applicable aux logements attribués à des ménages dont les ressources se situent entre 100 et 120% des plafonds PLUS (deuxième alinéa de l’article 9 de la convention-type HLM).

Dans ces deux cas, le loyer maximal majoré n’est pas pris en compte dans le calcul de la masse globale des loyers maximaux de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier concerné.

Montants maximaux à respecter pour la fixation des loyers maximaux par immeuble ou ensemble immobilier, selon la zone et le plafond de ressources applicable

Le cahier des charges de gestion sociale fixe le montant maximal total des loyers de chaque immeuble ou ensemble immobilier. Ces valeurs ne peuvent en aucun cas dépasser les valeurs suivantes, fixées à l’article 1er de l’arrêté du 19 mars 2007 [note 3] :

Prix mensuel au m2, valeurs 1er juillet 2007

Valeurs actualisées chaque année, au 1er juillet, dans les conditions prévues à l’article 17 (d) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.
	Zone Abis	Zone A	Zone B	Zone C
Surface utile [note5]	16,89 x CS	14,07 x CS	9,78 x CS	7,03 x CS
Surface corrigée	10,47	8,72	6,06	4,36

Pour les immeubles ou ensembles immobiliers sous plafonds de ressources PLUS, ce montant ne peut excéder les valeurs fixées à l’article 2 de l’arrêté du 19 mars 2007, soit :

Prix mensuel au m2, valeurs 1er juillet 2007

Valeurs actualisées chaque année, au 1er juillet, dans les conditions prévues à l’article 17 (d) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.
	Zone Abis	Zone A	Zone B	Zone C
Surface utile [note 5]	7,31 x CS	6,87 x CS	6,03 x CS	5,59 x CS
Surface corrigée	4,44	4,19	3,71	3,48

Par ailleurs, afin de garantir la solvabilité des locataires les plus modestes, le loyer maximal des immeubles ou ensembles immobiliers destinés à des personnes sous plafonds de ressources PLAI devra respecter les plafonds suivants :

Prix mensuel au m2, valeurs 1er juillet 2007

Valeurs actualisées chaque année, au 1er juillet, dans les conditions prévues à l’article 17 (d) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.
	Zone Abis	Zone A	Zone B	Zone C
Surface utile [note 5]	6,21 x CS	5,84 x CS	5,12 x CS	4,76 x CS
Surface corrigée	3,77	3,56	3,15	2,96

Enfin, dans un souci de cohérence avec la définition du logement social donnée par l’article L.302-5 du code de la construction et de l’habitation, le loyer maximal des immeubles ou ensembles immobiliers destinés à des personnes sous plafonds de ressources PLS s’inscrira dans les limites suivantes :

Prix mensuel au m2, valeurs 1er juillet 2007

Valeurs actualisées chaque année, au 1er juillet, dans les conditions prévues à l’article 17 (d) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.
	Zone Abis	Zone A	Zone B	Zone C
Surface utile [note 5]	9,14 x CS	8,60 x CS	7,54 x CS	7,00 x CS
Surface corrigée	5,67	5,33	4,68	4,35

Vous porterez une attention particulière au respect de ces montants maximaux pour chaque immeuble ou ensemble immobilier, et veillerez à la cohérence d’ensemble de la grille des loyers avec le classement des immeubles en fonction du service rendu.

Conditions d’augmentation du montant maximal de la masse des loyers pendant la durée de la convention :

Le montant du loyer maximal par m2 inscrit dans le cahier des charges pour chaque immeuble ou ensemble immobilier est révisé chaque année, au 1er juillet, dans les conditions prévues à l’article 17 (d) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.

Pendant la durée de la convention et en vue d’assurer l’équilibre financier d’opérations d’amélioration modifiant le classement des immeubles, le montant maximal de la masse des loyers de l’ensemble des immeubles de l’organisme peut être augmenté dans des conditions prévues par le cahier des charges. Afin d’encadrer de manière homogène cette procédure, le cahier des charges de gestion sociale devra comprendre la clause-type suivante :

« Lorsque des travaux d’amélioration, prévus dans le plan stratégique de patrimoine du bailleur et mentionnés à l’article R.323-3 du code de la construction et de l’habitation [note 6], seront effectués sur un immeuble ou un ensemble immobilier et qu’ils conduiront le bailleur à proposer une modification de son classement, il pourra être dérogé au montant maximal de la masse des loyers de cet immeuble ou ensemble immobilier dans la limite de 10% du coût des travaux hors subvention et sous réserve de l’accord écrit du préfet de département ou du préfet de région signataire de la convention globale de patrimoine.

La modification du loyer maximal applicable à chaque logement interviendra au moment de la date d’achèvement des travaux et devra être portée à la connaissance de chaque locataire dès l’accord du représentant de l’Etat. Le changement de catégorie ainsi que le nouveau loyer maximal applicable à l’immeuble ou l’ensemble immobilier concerné seront intégrés dans le cahier des charges de gestion sociale au moment de sa révision. »

Loyer maximal par logement :

La détermination du loyer maximal de chaque logement relève de la seule responsabilité du bailleur, à partir du prix au mètre carré applicable à l’ensemble des logements de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier et du coefficient propre au logement, établi en tenant compte notamment de sa surface et de sa situation dans l’immeuble ou l’ensemble immobilier. Le bailleur devra mentionner sur l’avis d’échéance de chaque locataire le montant du loyer maximal applicable à son logement.

Le cas échéant, vous pourrez attirer l’attention du bailleur sur l’intérêt d’utiliser des coefficients de modulation propres aux logements, qui permettent de prendre en compte la spécificité de chaque logement et d’atténuer la rigidité d’un système qui s’appliquerait uniquement à la surface utile sans correction d’aucune sorte. Cette modulation peut s’effectuer en fonction de la surface des logements à partir des coefficients de structure relatifs à chaque logement (coefficient de structure du logement / coefficient de structure de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier). Cette première modulation permet de tenir compte du coût au mètre carré plus élevé pour les petits logements et est indispensable lorsque l’opération comporte des logements de diverses tailles pour que l’échelle des loyers soit compatible avec les loyers plafonds APL. Le bailleur peut également ajuster l’effet de ce premier niveau de modulation relatif au seul effet de taille du logement pour tenir compte de la qualité et de la situation relative des logements.

Pour chaque immeuble ou ensemble immobilier, la somme des loyers maximums de chaque logement doit être égale, après modulation, au produit locatif maximum établi dans la convention globale de patrimoine pour l’immeuble ou l’ensemble immobilier concerné.

Rappel de la contrainte d’évolution des loyers pratiqués :

L’organisme fixe librement les loyers applicables aux bénéficiaires des baux ou engagements en cours dans la limite des loyers maximaux. Toutefois, aucune augmentation de loyer ne doit entraîner, d’une année par rapport à l’année précédente, une hausse qui excède de plus de 5% le montant maximal résultant de la variation de l’indice de référence des loyers, sauf accord collectif conclu avec des associations représentatives de locataires ou des locataires dans les conditions fixées par l’article 42 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière. Cette règle d’encadrement des augmentations de loyers (loyers réellement pratiqués) est applicable même en cas de travaux d’amélioration réalisés par l’organisme sur un immeuble ou un ensemble immobilier.

Supplément de loyer de solidarité (SLS) :

La loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a réformé le dispositif du supplément de loyer de solidarité. Un décret d’application en cours d’élaboration devrait fixer son entrée en vigueur le 1er janvier 2009.

Le nouveau régime du SLS prévoit qu’un organisme d’HLM ou une SEM peut, pour la durée de la convention globale de patrimoine et dans les conditions fixées par celle-ci, déroger au régime de droit commun du SLS. Ce régime dérogatoire doit toutefois s’inscrire dans le respect du programme local de l’habitat lorsque celui-ci prévoit des dispositions relatives au SLS.