Circulaire du 4 février 2008 relative aux conventions globales de patrimoine des organismes d’habitations à loyer modéré - fiche thématique n°4

Classement des immeubles en fonction du service rendu

Le classement des immeubles par niveaux de qualité constituera le fondement de la politique de loyers de l’organisme ; il doit en principe correspondre à la recherche de la meilleure adéquation possible entre les niveaux de loyers plafonds et la qualité du service rendu aux locataires, immeuble par immeuble.

A ce titre, il doit couvrir toutes les opérations locatives, y compris, le cas échéant, les logements-foyers ; toutefois, ceux-ci ne sont pas classés ; ils sont simplement répertoriés dans une catégorie particulière qui n’a pas à être hiérarchisée par rapport aux catégories des logements ordinaires, ni d’ailleurs à être subdivisée par niveaux de qualité différents entre eux.

Le nombre de niveaux de qualité est laissé à l’appréciation de chaque bailleur mais on peut considérer que 4 à 6 catégories devraient suffire, dans la plupart des cas, à classer un patrimoine.

Aux termes de l’article R. 445-4, l’appréciation du service rendu prend notamment en compte la qualité de la construction et des prestations techniques qui recouvre en particulier : la qualité architecturale, l’isolation phonique et thermique, la qualité de certains équipements collectifs ou individuels, leur état de vétusté et d’entretien, etc… ainsi que la localisation de l’immeuble et son environnement ce qui vise notamment la situation urbaine, la forme urbaine des immeubles, la proximité des équipements publics ou marchands, la qualité des abords et plus généralement tout élément d’attractivité pour les demandeurs de logement.

Le classement qualitatif du parc relève bien entendu des études et des appréciations de l’organisme gestionnaire, en concertation étroite avec les associations de locataires ainsi que l’a prévu l’article L. 445-1 du CCH. En règle générale, il n’y aura par conséquent pas matière à intervention ou propositions de l’Etat dans ce domaine. Une attention particulière devra toutefois être accordée à la catégorie réputée la meilleure par l’organisme en raison des sujétions spéciales qui pèsent sur elle puisqu’elle doit comporter une occupation d’au moins 30 % par des ménages dont les ressources n’excèdent pas les plafonds PLAI. Cette « meilleure catégorie » s’entend des seuls logements soumis aux plafonds PLUS ainsi qu’en dispose l’article R.445-7, à l’exclusion des logements PLS, PLI et assimilés. L’organisme devra être en mesure d’établir, notamment, que l’étendue de cette catégorie se justifie par des différences notables et objectives de qualité par rapport aux immeubles de la catégorie immédiatement suivante. De même, il devrait pouvoir justifier d’éventuels écarts significatifs de classement entre immeubles appartenant à des bailleurs différents mais partageant un même site.