Circulaire du 4 février 2008 relative aux conventions globales de patrimoine des organismes d’habitations à loyer modéré - fiche thématique n°6

Fixation du loyer maximum par immeuble ou ensemble immobilier

Le cahier des charges de gestion sociale fixe le montant maximum total des loyers, rapporté à la surface utile ou à la surface corrigée totale, exprimé en euros par mètre carré et par mois. 

Passage de la surface corrigée à la surface utile.

Le bailleur a la possibilité de conserver le système de la surface corrigée pour fixer le loyer des immeubles ou ensembles immobiliers actuellement soumis à ce régime (opérations pour lesquelles la décision de financement a été antérieure au 1er juillet 1996). Mais le conventionnement global de patrimoine offre une occasion, pour les maîtres d’ouvrage qui le souhaitent, d’unifier les modalités de détermination des loyers en généralisant le système de la surface utile à tout ou partie du parc, quelle que soit la date de construction ou d’acquisition des immeubles.

Dans ce cas le bailleur définit, au niveau des immeubles ou des ensembles immobiliers, la surface habitable et les surfaces annexes prises en compte dans le cadre de la surface utile. Ces surfaces seront mesurées ou estimées. La surface utile à prendre en compte est égale à la surface habitable augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par l’arrêté du 9 mai 1995.

Prise en compte des annexes

Lorsque l'immeuble ou l’ensemble immobilier comporte des surfaces annexes entrant dans le calcul de la surface utile, le loyer maximum au m² de surface utile fixé dans la convention est plafonné de telle sorte que le produit locatif maximum (égal au produit de la surface utile par le loyer maximum au m² conventionné) ne dépasse pas de plus de 18% le niveau qui aurait été le sien en l'absence de toute surface annexe.

De plus, pour les immeubles ou ensembles immobiliers destinés à des ménages sous plafond de ressources PLUS, le loyer maximum au m² de surface utile est plafonné de telle sorte que le produit locatif maximum ne dépasse pas de plus de 6% le montant maximum, établi conformément à l’arrêté du 19 mars 2007 relatif au loyer plafond applicable aux immeubles ou ensembles immobiliers inscrits dans le cahier des charges de gestion sociale, qui aurait été le sien en l’absence de toute surface annexe.

Pour les immeubles ou ensembles immobiliers destinés à des ménages sous plafond de ressources PLAI, le loyer maximum au m² de surface utile est plafonné de telle sorte que le produit locatif maximum ne dépasse pas de plus de 6% le loyer plafond qui aurait été le sien en l’absence de toute surface annexe, à savoir 85% du montant maximum visé à l’alinéa précédent.
(un exemple de calcul du loyer maximum tenant compte de ces paramètres est fourni en annexe).